Stigende renteniveau påvirker ejendomsinvestorers forventninger til afkast

Det stigende renteniveau får nu internationale ejendomsinvestorer til at forvente et stigende afkast på ejendomme i Norden. Men investorinteressen er fortsat høj, og der er stadig flere investorer end ejendomme på det nordiske ejendomsmarked. Det fortæller EDC International Poul Erik Bech og en af verdens største mæglervirksomheder, Jones Lang LaSalle (JLL).

Lang tid med faldende renter og stor pengerigelighed har ført til historisk lave afkastniveauer for flere ejendomstyper. Men nu begynder en effekt af det stigende renteniveau at vise sig i investorers forventninger til afkastet. Helle Nielsen Ziersen, Head of EDC International Poul Erik Bech, fortæller:

”Der er især fra internationale investorers side en forventning om, at rentestigningerne fører til en justering af afkastet for de forskellige ejendomssegmenter. Vi drøftede forventningerne med en lang række investorer på verdens største ejendomsmesse MIPIM, og her var meldingen hos langt de fleste, at man så tiden lidt an, men denne tilgang til rentestigningerne har ændret sig de seneste uger.”

Udviklingen skal dog ses i lyset af, at vi kommer fra et historisk lavt afkastniveau. Helle Nielsen Ziersen siger: ”Der er stadig et lille udbud og mange penge i markedet, men de investorer, der bliver i markedet, er også bekendt med, at der bliver færre konkurrenter på lave afkastniveauer. De investorer, der skal lånefinansiere presses alt andet lige mere end dem, der kommer med fundingen selv. Vi ser dog også, at mange sager fortsætter som førhen uden ændret afkastkrav, og forskellen på de enkelte sager kan ofte tilskrives, hvilke udviklingsmuligheder som ejendommen har.”

Stadig mange investorer i markedet

Det stigende renteniveau har selvsagt givet store kurstab på obligationer. Også aktierne har oplevet betydelige kursfald. Derfor udgør investering i fast ejendom fortsat et mere stabilt investeringsalternativ. Helle Nielsen Ziersen, Head of EDC International Poul Erik Bech, siger:

”Den høje inflation har også indflydelse på ejendomsmarkedet. På ejendomme, hvor lejekontrakter reguleres med NPI vil man mærke påvirkningen positivt. Det er ikke så længe siden at der var langt mellem en NPI-regulering og en NPI-regulering med et min på 2-3%. En del udlejere accepterede også en tilsvarende max regulering på ex 5%. Hvor længe vi ser ind i et marked med høj inflation er naturligvis det helt store spørgsmål. Den store mangel og prisstigning på byggematerialer har en stor effekt på byggeriets udvikling. Meget tyder på et faldende nybyggeri.”

Udviklingen på tværs af det nordiske ejendomsmarked

EDC Erhverv Poul Erik Bech arbejder tæt sammen med en af verdens største mæglervirksomheder, Jones Lang LaSalle (JLL), i en lang række internationale sager. JLL melder om en lignende udvikling på tværs af det nordiske ejendomsmarked. Thomas Persson, Head of Capital Markets Nordics i JLL, siger:

“Vi har på det seneste oplevet, at flere internationale investorer forsøger at presse priserne ned på baggrund af det stigende renteniveau. Udviklingen vil formentlig fortsætte, og vi forventer særligt, at de segmenter, hvor købere ofte er afhængige af finansiering såsom logistikejendomme, vil være mere påvirket end segmenter, hvor købere typisk er pensionsfonde, som køber med 100% egenkapital.”

”I et klima hvor renten stiger, er det forventeligt, at ejerne vil bruge lidt tid på at vurdere tendensen. Men helt overordnet har sælgere stadig en rigtig god position, da der er mange investorer og stor kapital, der søger investeringsobjekter på ejendomsmarkedet. Det er omstændigheder, der tyder på, at genopretningen af afkastniveauet vil tage noget tid, nu da vi ser de allerførste tegn.”

Samme tendenser i Norge og Finland

Tero Uusitalo, Head of Capital Markets i JLL Finland siger: “Vi oplever de samme begyndende trends i Finland, hvor flere internationale investorer har forventninger til højere afkast grundet renten. Når det er sagt gennemfører vi stadig mange sager uden, at priserne er blevet justeret, så det handler stadig meget om, hvilke udviklingsmuligheder investorerne ser. Diskussionen her i Finland handler indtil videre kun om de stigende renter, mere end at huslejen på ejendomme sættes op.”    

JLL’s samarbejdspartner på det norske marked er Akershus Eiendom. Jørgen Haga, Head of Transactions, Akershus Eiendom i Norge siger: “Indtil videre har vi set ret gode budrunder, uden at afkastene er blevet væsentligt højere end forventet. Men vi forventer, at afkastene vil stige på sigt her i Norge. Nogle af de store sager har lidt færre interesserede købere end tidligere. I forhold til huslejestigninger på kontorer, så forventer vi en stigning på omkring 10% i Oslo på kontorer i 2022, hvilket i nogen grad vil være med til at modvirke rentestigningerne.”

Mere information
Danmark: Helle Nielsen Ziersen
Partner, Director, Head of International Relations, MRICS, MDE, EDC International Poul Erik Bech
Telefon: +45 4099 9946, E-mail: hni@edc.dk