Den fysiske butik – Armageddon eller renæssance?

Den fysiske butik er udfordret

Den fysiske butik er i tiltagende grad udsat for dommedagsprofetier, som lægger ”brick and mortar” i graven med den begrundelse, at forbrugerne ikke længere kommer i den fysiske butik, fordi de har præference for at handle i webshops. Virkeligheden er mere nuanceret og tegner et billede af, at den fysiske butik ikke på vej mod Armageddon, men snarere udfordret og står overfor et krav om renæssance, hvis den ikke kun skal overleve, men også blomstre.

Det indebærer, at udlejere af ejendomme med butikslejemål har al mulig grund til at nytænke det traditionelle set-up for en erhvervslejekontrakt. De udenlandske detailkæders særlige interesser for og krav til butikslejemål er i den sammenhæng værd at give opmærksomhed.

Tidsbegrænsede lejemål - Axel Arigatos tilgang til det danske marked

Der tegner sig flere tendenser, når nye, udenlandske, kæder beslutter sig for at gå ind i det danske marked. En af dem er tidsbegrænsede lejekontrakter, som bl.a. er interessante for udenlandske spillere, som er vant til, at lejekontrakter indgås for en tidsbegrænset periode.

Mange udenlandske detail kæder kommer fra jurisdiktioner, hvor der ikke er præ-ceptive regler, som beskytter lejer mod udlejers opsigelse. Af hensyn til ensartethed i deres lejekontrakter på forskellige geografiske markeder, vil de ofte have en forventning om, at der i en dansk lejekontrakt aftales ”opening windows” med forud aftalte perioder, inden for hvilke begge parter kan opsige lejekontrakten. Og det uanset, at et vilkår om ”opening windows” ikke stiller lejere bedre end efter erhvervslejelovens § 60, der giver lejer ret til altid at opsige et lejemål, medmindre der er aftalt uopsigelighed.

Da etablering af en fysisk butik er forbundet med både store initiale investeringer og binding på løbende faste udgifter, er det en attraktiv strategi for udenlandske kæder at teste markedet i Danmark ved først at åbne en pop up store, hvor kundernes modtagelse af brandet kan testes. Det indebærer, at tidsbegrænsede lejekontrakter på lejernes initiativ bliver mere sædvanlige.

Ifølge erhvervslejeloven § 63, stk. 3 kan en aftalt tidsbegrænsning tilsidesættes, hvis den på tidspunktet for aftalens indgåelse ikke var tilstrækkeligt begrundet i udlejerens forhold. Uanset, at en lejekontrakt om en pop up store måtte være indgået, fordi lejer ønsker den tidsbegrænset, er der derfor vigtigt, at udlejer kan begrunde tidsbegrænsningen i sine forhold ved indgåelse af lejekontrakten, f.eks., at den tidsbegrænsede lejeaftale er indgået for en periode, hvor lejemålet er ledigt, fordi der er indgået (tidsubegrænset) aftale om udlejning af lejemålet med en anden lejer til ikrafttræden, når det tidsbegrænsede lejemål ophører.

Det svenske sneakers- og tøjbrand, Axel Arigato, valgte i 2018 at åbne sin første butik på Strøget i København som en pop up store. Butikkens indretning er med sit minimalistiske koncept med plexiglas og stål tro mod brandets signatur i Axel Arigatos flagshipstore i Soho i London og brandets kombinerede butik og galleri i Stockholm, hvor der ud over sneakers og tøj er et udvalg af japanske bøger, magasiner og designobjekter. Da designet af butikken er midlertidigt, er virkemidlerne i indretningen enklere, og indgreb i vægge og installationer begrænset. Det stiller krav til en klar og entydig formulering af vilkårene i den tidsbegrænsede lejekontrakt, så et opgør om lejers istandsættelsesforpligtelse er håndteret ved indgåelse af kontrakten, og ikke risikerer at blive disproportional i forhold til den begrænsede periode, lejemålet løber i.

For Axel Arigato som lejer var fordelen ved en pop up store, at åbning af butikken kunne ske relativt hurtigt, fordi forhandling af lejevilkår kunne koncentreres om en kort lejekontrakt med begrænsning af omkostninger og periode, og fordi indretningen ikke kræver samme omfangsrige arbejde som den permanente flagship store, Axel Arigato efterfølgende åbner i København. Den fysiske tilstedeværelser med en pop up store på Strøget har derudover kunnet understøtte en brandingstrategi, hvor Axel Arigato skaber den første brand awareness i Danmark via Instagram, Linkedin og nyhedsbreve. Axel Arigato er et klassisk eksempel på, at en tidsbegrænset lejekontrakt har værdi i forbindelse med etablering i Denmark.

Blandede ”candy store” lejemål

En anden klar tendens er lejernes interesse i lejemål i ”candy store” størrelse (mellem 50-100 kvm.). Mange butikslejemål er større end 50-100 kvm., og derfor kan det være en udfordring at imødekomme lejernes efterspørgsel på den type lejemål; medmindre af udlejerne lader sig inspirere af markedet for kontorlejemål, hvor modeller med co working space, som f.eks. på Matrikel 1 på Højbro Plads, vinder ind.

De mindre lejemål kan have værdi for nye udenlandske (og danske) lejere, hvis de kan fungere multifunktionelt, dvs. som showroom, afhentningssted for click and collect varer og i det hele taget som det sted, hvor kunderne kan få en oplevelse både i form af events og særlig kundepleje, som ikke kan ydes uden den fysiske tilstedeværelse.

Et eksempel på det er tyske Marcell von Berlin, som på Goethestrasse i Frankfurt har en butik med tøj, kiosk, loungeområde og galleri. Et andet er Oscar de la Renta i Paris, der anser den fysiske butik som den platform, der understøtter online salg og fokuserer på at gøre butikken til et oplevelsessted frem for et lager med opbevaring af varer.

Tendensen indebærer, at udlejere bør interessere sig for i højere grad at være fleksibel i forhold til fysisk opdeling af lejemål, fleksibel anvendelse af en eller flere lejere og dermed også eventuel indgåelse af fremlejekontrakter, således at flere lejere kan benytte lejemålet. Det indebærer, at de retlige rammer for lejers brug af lejemålet, herunder fælles brug med andre lejere og fremleje skal håndteres i kontraktsgrundlaget. Derudover stiller det krav til formulering af vilkår i lejekontrakten om lejemålets anvendelse, sådan at der ikke efterfølgende opstår tvivl om, hvorvidt der er sket brancheglidning, og lejer har anvendt lejemålet i strid med det aftalte, eller at det bliver uklart, om der kan ske afståelse i henhold til erhvervslejelovens § 55, der afgrænser afståelsesretten til ”samme branche”.

Tendens med pop up stores

Ved indgåelsen af erhvervslejekontrakter om pop up stores, dvs. tidsbegrænsede lejemål, skal tidsbegrænsningen kunne begrundes i udlejers forhold på tidspunktet for lejekontraktens indgåelse, jf. erhvervslejelovens § 63, stk. 3. Er den ikke det, vil den aftalte tidsbegrænsning kunne tilsidesættes.

Tendens med mange facetteret anvendelse af butikslejemål

Lejernes ønsker til multifunktionelle lejemål stiller større krav til præcision i lejekontraktens beskrivelse af, hvad lejemålet må anvendes til, for at det er klart for parterne, hvilken branche lejer kan afstå til ihht. Erhvervslejelovens § 55, og for at undgå en tvist om, hvorvidt udlejer kan ophæve lejemålet, jf. erhvervslejeloven §69, stk. 1, nr. 2, fordi lejer har benyttet lejemålet til andet end aftalt.

 

Claudia S. Mathiasen

Advokat og Partner

Winsløw Advokatfirma