Sådan fremtidssikrer du dine detaillokaler

Detailsegmentet døjer stadig med en pukkel af tomme lokaler. Dele af detailhandlen er udfordret af øget nethandel og afdæmpet privatforbrug, men udlejere og investorer kan med fordel gøre klar til mad og drikkevarer, som vinder hastigt frem.

”Lukningen af Kiwi-kæden fik mange investorer til at åbne øjnene for, at lokaler til detailhandel skal vurderes med de lange briller på.”

Ordene kommer fra Peter Søgaard, udviklingsdirektør i Innovater, som de seneste ti år selv har udviklet næsten 100 ejendomsprojekter med detailhandel over hele dronningeriget.

Meldingen om Kiwi-lukningen kom i april sidste år, og allerede få uger efter blev 102 grønne Kiwi-skilte pillet ned over det ganske land. Ejerne i Dagrofa-konceren omdannede få lokaler til Spar- eller Meny-forretninger, men de fleste lejemål blev forladt. Sideløbende har tyske Aldi lukket flere forretninger, ligesom Coop-koncernen har nedlagt især en del Fakta-butikker.

Knap et år forinden var det slut med Fona-kæden, og gennem adskillige år har banker lukket filialer i både små og store byer. Samlet set, er der efter finanskrisen fortsat ret høj tomgang for butikslokaler, hvorimod der er kommet liv i mange flere ledige kontorer samt lagerbygninger og fabrikshaller.

Fokus på beliggenhed

Detailhandlen døjer med stigende nethandel og et privatforbrug, der stadig er hæmmet af dén økonomiske skræk, mange fik jaget i livet under årtiers værste krise.

”Mange investorer er blevet opmærksom på, at det ikke nok at have en lang lejekontrakt. Det er også vigtigt, at lejeren er økonomisk solid og er en af vinderne i sin branche. Beliggenheden er også væsentlig – både om man investerer i den rigtige by, og om beliggenheden i byen, adgangsforhold og p-pladser er i orden,” siger Peter Søgaard.

Innovater har været involveret i en stribe projekter med afsæt i de efterhånden forsvundne posthuse og udtjente, mindre butikscentre. Posthusene ligger centralt, typisk ved et torv eller på et hovedstrøg, så der altid er mange forbipasserende. De gamle postlokaler er blevet erstattet af en eller flere butikker. Ofte er der boliger ovenpå; det styrker det samlede projekt og sikrer ekstra liv omkring detaillokalerne.

Udviklingsfirmaet har kontorer i Aarhus og på Frederiksberg og sælger typisk de færdige projekter til pensionskasser og andre langsigtede investorer.

Mix med mad

Innovater mærker også, at mad og drikkevarer – på engelsk Food & Beverage – vinder terræn.

”Ved større projekter forsøger vi at få spisesteder eller lignende med i butiksmixet, og under alle omstændigheder er det en god idé at forberede lokalerne til det. Fx så et større butikslejemål er klargjort til installationer med el, vand og måske føringsveje for udsugning/ventilation og helst er forberedt til at kunne opdeles i mindre enheder, hvoraf et eller flere måske bliver spisesteder en dag,” påpeger Peter Søgaard.

Ofte kan det være billigere at forberede de fornødne installationer og en mulig opdeling, når en ejendom bliver opført eller indrettet og renoveret fra et tidligere formål som fx posthus. De tilsvarende løsninger er typisk teknisk vanskeligere at gennemføre senere – og dermed væsentligt dyrere – hvis de ikke er forberedt.

Innovater-direktøren supplerer yderligere med et eksempel:

”Mange steder ligger der måske kontorer på 1. sal. Men hvis lejerne flytter væk en dag, kan det have stor værdi for investorerne, hvis der er mulighed for – både teknisk og lokalplanmæssigt – at indrette boliger. Men vores førsteprioritet er naturligvis at udvikle projekter med solide, langtidsholdbare lejere til gavn for investorerne, så det skal blot ses som en ekstra gardering.”