Tilsidesættelse af urimelige lejeaftale

Værdien af udlejningsejendomme afhænger i høj grad af de indgåede lejeaftaler, idet disse sætter grænser for, hvilke indtægter ejeren kan forvente, men også hvilke driftsudgifter, der skal afholdes af ejer. Advokat Allan Thomsen giver her en oversigt over de muligheder, man har som udlejer.

Advokat og partner i Hansen & Thomsen Advokataktieselskab, Allan Thomsen.

Det er generelt vigtigt, at man kan sætte sin lid til indgåede aftaler. Dette gælder selvfølgelig også erhvervslejekontrakter.

Lejelovgivningen for erhvervslejemål blev, med virkning fra 1. januar 2000, bemærkelsesværdigt liberaliseret. I den forbindelse fandt lovgiver det derfor vigtigt at præcisere, at den generelle ugyldighedsregel i aftalelovens § 36 også kan anvendes på erhvervslejekontrakter. Det sker ved, at indskrive den gældende aftalelovs § 36 direkte i erhvervslejeloven i form af erhvervslejelovens § 7.

Det er navnlig elementerne i § 36, stk. 2, der indgår i domstolenes overvejelse, når der skal tages stilling til, om en lejekontrakt kan tilsidesættes helt eller delvist.

Der er god mulighed for at tilsidesætte urimelige aftaler i lejeforhold. For det første har lejekontrakter som udgangspunkt en ubestemt levetid, hvilket giver aftalens parter en udfordring på aftaletidspunktet. For det andet kan udlejer desuden kun, under ganske særlige omstændigheder, bringe aftalen til ophør. Navnligt det sidste forhold, er formentlig årsagen til, at man i praksis ofte ser bestemmelsen påberåbt af udlejer, mens lejere, der som udgangspunkt kan opsige lejekontrakten med et varsel, som regel benytter sig af denne mulighed, i stedet for at give sig i kast med en usikker tvist om, hvorvidt aftalte vilkår kan tilsidesættes helt eller delvist.

Selvom reglen fra lovgivers side var tiltænkt som en beskyttelse af lejeren, ses det både af de trykte afgørelser i Ugeskrift for Retsvæsen, Tidsskrift for Bygge- og Boligret og Grundejernes Domssamling samt i min egen praktiske erfaring, at udlejer i langt de fleste tilfælde er den part, der overvejer at anvende bestemmelsen.

I en række konkrete sager og aftalelovens § 36, stk. 2 har domstolene lagt vægt på:

1.  Forholdene ved aftalens indgåelse

Først og fremmest er det vigtigt om parterne personligt, eller med bistand af rådgivere, har haft indsigt i lejeretlige forhold og dermed har været i stand til at vurdere aftalen – både i forhold til lejelovgivning, sædvanlige lejekontrakter, men også i relation til markedsværdi og dermed mere kommercielle betragtninger.

Herudover er det selvfølgelig vigtigt, i hvilket omfang kontrakten eller et specifikt vilkår har været underlagt forhandling mellem parterne. En grundig forhandling, som illustrerer hvad parterne har lagt vægt på, vil selvfølgelig reducere muligheden for efterfølgende at kræve en aftale tilsidesat helt eller delvist.

Af samme grund er det god praksis, at gemme de forhandlede udkast til lejekontrakt. Det er ikke usædvanligt, at større og komplicerede lejekontrakter foreligger i 8-10 udkast, inden den endelige kontrakt er på plads. Tilsvarende gælder selvsagt korrespondance og eventuelle mødereferater, som kan dokumentere parternes synspunkter og forståelse for kontrakten.

2.  Aftalens indhold

Det er ikke alene den samlede aftale, der skal bedømmes, men også andre vilkår, som samtidigt aftales mellem parterne, der kan indgå i betragtningerne.

Et urimeligt vilkår i den ene parts favør kan således balanceres af et vilkår i den anden parts favør.

3.  Senere indtrufne omstændigheder

Lejekontrakter, som er gunstige for lejer, og hvor lejer er tillagt afståelsesret, kan ofte være meget langvarige, idet udlejers muligheder for at bringe lejekontrakten til ophør er særdeles begrænsede.

Forholdene på aftaletidspunktet bliver således mindre relevante som tiden går.

Under senere indtrufne omstændigheder må formentlig også høre ejerskifte og/eller lejerskifte, hvor en ny ejer/lejer er kompenseret økonomisk for kontraktsvilkårene. Med andre ord, hvis en ejendom er erhvervet til en pris, hvor ugunstige kontraktsvilkår er indkalkuleret – eksempelvis manglende adgang at kræve lejeforhøjelse i medfør af reglerne om markedsleje – vil udlejer således have vanskeligt ved at påstå lejeforhøjelse.

I disse situationer er det derfor vigtigt at overveje, om den oprindelige ejer bør søge krav gennemført inden et salg af ejendommen, idet muligheden for at gennemføre kravet må anses som bedre end den nye ejers mulighed, hvor den aktuelle leje p.g.a. kontraktuelle forhold ligger væsentligt under markedslejen.