Hård kamp om lagerlokaler over hele landet

Med øget nethandel og høj økonomisk vækst er der rift om lager- og logistiklokaler nærmest overalt i landet. Nybyggeri uden lejere på forhånd er dog næppe realistisk særlig mange steder, mener ekspert fra EDC Erhverv Poul Erik Bech, der kan tilbyde tusindvis af m² i Storkøbenhavn.

Tomgangen for lokaler i industrisegmentet – lager, logistik, produktion og værksteder – er med blot 2,0% ifølge Ejendomstorvet.dk på det laveste niveau siden 2007. Det afspejler, dels at nethandlen tog et kvantespring, da coronaen udløste lukkede butikker og fastholdt mange danskere på bopælen. Dels at økonomi og beskæftigelse buldrer derudad, efter at pandemien mere eller mindre er nedkæmpet herhjemme.

”Der er stor mangel på lokaler til lager og logistik, og der er særlig stor efterspørgsel på mindre lokaler mellem 50-100 m² og op til 500 m². De skal bruges til fx laboratorier, værksteder og opbevaring for håndværkere. Virksomheder med lokaler i overskud har gode muligheder for at få udlejet selv mindre arealer, ofte også på midlertidige kontrakter. Og hvis man overvejer at sælge en lager- eller logistikbygning, så er det bestemt et godt tidspunkt lige nu,” siger Kenneth Jakobsen, EDC Erhverv Poul Erik Bech Koncernkunder.

Den lave tomgang har fået flere i ejendomsbranchen og byggeriet til at advokere for spekulativt byggeri, altså at investorer bygger lager- og logistikejendomme uden at have lejere på hånden. Dén model tvivler Kenneth Jakobsen dog på vil fungere særlig mange steder i landet – især for de større virksomheder.

”Især ved de lidt større lejemål på 2.500, 5.000 eller 10.000 m² har virksomhederne normalt nogle meget individuelle behov og ønsker til indretningen, fx antallet af porte og ramper eller måske køling. Derfor risikerer en investor bag spekulativt byggeri at skulle bruge en del ekstra penge på at tilpasse en ellers helt ny bygning. Det betyder jo ikke, at en investor ikke kan købe en logistikgrund og herefter udvikle et overordnet projekt og så ellers leje eller sælge til virksomheder, inden byggeriet går i gang, så flere individuelle behov som muligt kan nå at komme med inden bygningen, står klar,” påpeger EDC Erhverv-eksperten.

Kenneth Jakobsen har medvirket til, at transportvirksomheden BHS Logistics er ved at få opført skræddersyede lokaler på næsten 7.000 m² på en 23.000 m² erhvervsgrund ved Køge.

”BHS er en moderne virksomhed, som betjener medicinalbranchen og nok er mest kendt for at have håndteret coronavacciner. BHS har store krav til fx køling og temperaturer, og ud over højeffektive logistik og lager m² er der afsat areal til 80 kontorarbejdspladser.”

Ledige lokaler

Tættere på København – i Høje-Taastrup blot 20 km fra Rådhuspladsen – kan Kenneth Jakobsen tilbyde såvel byggegrunde som færdige lager- og logistiklokaler. Begge dele på Copenhagen Markets eller det nye grønttorv, som flyttede hertil i 2016 efter årtier i Valby.

”Der er et stort areal, hvor der kan bygges op til 25.000 m², og det er nok det tætteste på København, en virksomhed får mulighed for at få skræddersyede lokaler i så stor størrelse. I den eksisterende hal er 13.000 af de 67.000 m² ledige i øjeblikket, og det er muligt at leje arealer ned til fx 200 m² og helt op til 3.500 m². Der er ti meter loftshøjde, og der kan også indrettes kontorer, hvis man har behov for det (læs mere side 14 red.),” fortæller Kenneth Jakobsen.

Generelt har Københavns Omegn og herunder Vestegnen en tomgang, som med 3,5% ligger noget over landsgennemsnittet. Men det har flere naturlige forklaringer. Mange af ejendommene er ældre, nogle helt tilbage fra 1950’erne, 1960’erne og 1970’erne. Det betyder, at der ofte er begrænset loftshøjde, og måske slet ikke er læsseramper og den fornødne plads til nutidens store lastvognstog.

Desuden ligger ejendommene typisk i erhvervsområder, som er blevet ”klemt” af byudviklingen, så adgangsforholdene ikke er optimale. Og hvis der ligger (nybyggede) boliger tæt på, kan der være restriktioner for, hvor tidligt og sent på døgnet der må afleveres og hentes varer.

”Tomgangen hænger desuden sammen med, at en del ældre ejendomme har store kontorarealer, fordi det var normen, da bygningerne blev opført. Men i dag har virksomheder med behov for plads til lager og logistik kun brug for minimale kontorarealer, og de gamle kontorer er ofte vanskelige at omdanne til lagerplads, fx er loftshøjden typisk begrænset,” siger Kenneth Jakobsen fra EDC Erhverv Poul Erik Bech Koncernkunder.