Sale and lease back vinder frem

Flere og flere virksomheder sælger deres industri- eller lagerejendom og fortsætter som lejer. Det frigør kapital og ressourcer, siger EDC Erhvervs ekspert.

Pareto Securities forvalter ifølge partner Frederik Kock over 200.000 kvadratmeter logistikejendomme i Danmark. Ejendommene ligger tæt ved motorveje og i logistikknudepunkter som denne bygning på 5.000 kvadratmeter i Københavns Lufthavn. Flere af Paretos investeringer er foregået gennem sale and lease back, hvor virksomheden er gået fra at være ejer til lejer.

Stadigt flere danske virksomheder vælger at sælge deres industri- eller logistikejendom i sale and lease back-arrangementer, hvor de fortsætter som lejer. Og det er der mange gode grunde til, påpeger EDC Erhverv.

”Vi ser en stigende interesse fra vores investorer for især større og nyere lager- og logistikejendomme. I takt med den stigende internethandel er behovet for velbeliggende logistikfaciliteter blevet endnu mere udtalte, og internethandel er kort sagt logistik. Den øgede investorinteresse er – sammen med den laveste tomgang i ti år – med til at give stigende priser til gavn for dem, som vil sælge deres ejendom,” siger Rasmus Kjærulff Ingemansen, erhvervsrådgiver for investering hos EDC Erhverv Poul Erik Bech.

Pæne salgspriser er dog langt fra den eneste fordel ved sale and lease back, understreger han:

”Ved at udnytte de høje salgspriser og samtidig indgå en langsigtet lejeaftale med en ny ejer kan brugeren opnå og ikke mindst realisere et betydeligt værdiløft af sin ejendom. Brugeren skal ikke længere spekulere på at finansiere sin ejendom og har heller ingen udsving fra værdireguleringer i sit regnskab. Med andre ord kan en lejer fokusere på sin kerneforretning.” 

Og høje salgspriser på logistikejendomme udløser ikke nødvendigvis høj leje, fordi den nye investor står med en lang, sikker lejekontrakt i hånden, og fordi tomgangen for logistikbygninger – og dermed investors risiko – er faldet markant i takt med opsvinget.

Fokus på drift

Investeringsbanken Pareto Securities har i Danmark 200.000 kvadratmeter logistikejendomme i porteføljen, og adskillige af dem er overtaget via sale and lease back-transaktioner.

”Der er flere årsager til, at virksomheder foretrækker at blive lejere i deres egne bygninger. Med realkreditfinansiering kan virksomheder normalt kun låne 60% af ejendommens værdi, så de skal stadig binde 40% egenkapital. Gennem en del år har der været en tendens med at strømline balancerne, og mange virksomheder ønsker derfor at lette balancen og frigøre sig for kapitalbinding. På den måde kan virksomhederne fokusere på driften, og de driver jo ikke en murstensforretning. De fleste virksomheder forrenter desuden deres kapital bedre i kerneforretningen sammenlignet med det afkast, en ejendomsinvestor vil forvente,” siger Frederik Kock, partner i Pareto og ansvarlig for de danske ejendomsinvesteringer.

Lettere at sælge virksomheden

Han tilføjer, at sale and lease back-transaktioner kan være med til at muliggøre eller lette salg af virksomheder.

”Det gælder fx ved generationsskifte eller ved et salg til kapitalfonde, som ofte foretrækker en slank balance, hvor kapitalen kan investeres fuldt ud i driftsselskabet og den fremtidige vækst frem for at være bundet i mursten,” siger Frederik Kock.

Ved sale and lease back-aftaler lægger Pareto vægt på lange lejekontrakter og på at samarbejde med solide, kreditværdige lejere med gode regnskaber og en sund drift.

I Danmark omfatter Paretos lejere eksempelvis den børsnoterede transportgigant DSV, legetøjskoncernen Top-Toy med et nordisk distributionscenter i Greve og PostNord, der har fået opført kombineret lagerhotel og pakketerminal i Skandinavisk Transportcenter ved Køge.

Vigtigt med rådgivning

Sale and lease back kan lyde enkelt, men udfærdigelsen af lejeaftale og øvrige vilkår kan være komplicerede. Aftalen skal være fordelagtig for begge parter. Rasmus Kjærulff Ingemansen pointerer, at EDC Erhverv har en vifte af tilbud til ejendomsejere, som overvejer sale and lease back. Det er vigtigt at få den nødvendige rådgivning for at få den rigtige pris – og den rigtige leje efterfølgende.

”Indledningsvis kan vi vurdere ejendommen og give et overblik over mulighederne og den samlede økonomi. Hvis en virksomhed hyrer os, kan vi sikre, at den helt gnidningsfrit går fra at være ejer til at være lejer. Vi kan hjælpe med at finde den rigtige køber, fordi vi kender investorerne blandt andet fra vores 23 afdelinger over hele landet,” fortæller han.

”Vi kan forhandle lejevilkår, som er en vigtig del af den samlede aftale. Vi kan i bred forstand rådgive om mulighederne – både med eksperter i netop sale and lease back og med lokale mæglere, der har fingeren på pulsen med lokale priser og markedsforhold,” slutter Rasmus Kjærulff Ingemansen.

Overvejer du at frigøre kapital til investering i din virksomhed? Kontakt EDC Erhverv her og hør mere om mulighederne for et sale and lease back.