Forlejeret og fremlejeret - forhold, som udlejer skal tage stilling til

Kan det give mening for en virksomhed at have adgang til et større areal end virksomheden på kontrakttidspunktet har brug for, og kan det omvendt give mening for en udlejer at tilbyde denne fleksibilitet til en lejer?

Skrevet af Claus Høxbro og Lars Hammer Wentoft fra Mazanti Andersen Korsø Jensen Advokataktieselskab.

Mange virksomheder har vanskeligt ved at vurdere det reelle behov for, hvor mange kvm de har brug for - nu, i den nære fremtid og ikke mindst på lang sigt.

Det er vigtigt, for enhver virksomhed, at sikre at de har det rette antal kvm. Ligeledes ønsker udlejer at hele ejendommen er udlejet, og der er mindst mulig tomgang. Trods det umiddelbare sammenfald af fordele, er det vigtigt at have for øje, at udlejer og lejer ikke altid har sammenfaldende interesser i en sådan situation.

Lejerens perspektiv

Det kan være en god ide for en lejer at sikre sig en mulighed for at kunne disponere over flere kvm, end virksomheden, på tidspunktet for indgåelse af lejekontrakten, har brug for. Det er dog vigtigt for virksomheden, at de ekstra kvm ikke bliver en økonomisk byrde.

En lejer kan have en interesse i enten at få en forlejeret, så de fremtidigt kan få flere kvm i ejendommen. Alternativt kan lejer fra starten leje flere kvm, end de har brug for, men med ret til at fremleje de kvm, de ikke selv bruger. Dette kan også indebære en ret til at afstå de ekstra kvadratmeter på en særskilt kontrakt, eller måske endda en ret til at kunne opsige disse ekstra kvm, separat fra den øvrige kontrakt, såfremt lejer ikke kan anvende de ekstra kvm alligevel.

Udlejerens perspektiv

Udlejer har en interesse i, at ejendommen er fuldt udlejet, og en opsigelse, af en del af et lejemål, kan betyde vanskeligheder i forbindelse med en genudlejning. Disse forhold skal holdes op imod, at udlejer samtidig ønsker sig gode og stabile lejere. En fleksibilitet i forhold lejerens mulighed for at udvide lejemålet kan betyde en mulighed for at fastholde, så lejeren ikke behøver at flytte til noget større.

Ved mulighed foren forlejeret til ledige kvm i en bygning, kan udlejer få en lejer ind, der kan udfylde en del af et tomt lejemål, med potentiale til at udnytte det fulde lejemål. Samtidigt kan udlejer fortsætte sine bestræbelser på at udleje resten af lejemålet - velvidende, at den eksisterende lejer skal tilbydes de tilbageværende kvm, før der indgås lejekontrakt med en nytilkommen lejer. Det kan dog være en hindring for at få en ny lejer ind, at denne lejer kan føle sig som løftestang for udlejer i forhold til indehaveren af forlejeretten, og derfor ikke vil gå i realitetsforhandlinger herom.  

Ved udlejning, med fremlejeret af eksempelvis hele ejendommen, flytter udlejer risikoen for udlejning over på lejer, som bliver ansvarlig for enten selv at finde anvendelse for disse kvm eller udleje disse. Lykkedes det ikke for lejer at skabe en indtjening på de ekstra kvm, kan det dette medføre at lejemålet helt eller delvist ophører, da lejer beskytter sin forretning ved at fraflytte lejemålet. Dette er klart ikke i udlejers interesse. Her må udlejer søge at bistå lejer med at løse dette problem, for at undgå uhensigtsmæssig tomgang.

Reguleringen af de ekstra kvm

Der er en række forhold, som parterne bør vende i forbindelse med en aftale om forlejeret eller til at fremleje af dele/hele ejendommen. Både en forlejeret og en ret til fremleje forudsætter en aftale imellem udlejer og lejer. Er der ikke en aftale, har lejer ikke fortrinsret til de ekstra kvm, og lejer må ikke fremleje til tredje part. For udlejeren er det vigtigt, at den skriftlige aftale om sådanne rettigheder for lejeren udformes udførligt og detaljeret beskriver aftalens vilkår.

Følgende forhold er bl.a. relevante at regulere mellem udlejeren og lejeren samt at overveje i relation til de ekstra kvadratmeter. Listen er ikke udtømt. Udlejer/lejer bør derfor altid søge juridisk rådgivning i forbindelse med en erhvervslejekontrakt.

  1. Forlejeret eller femlejeret – det er to forskellige begreber og det er vigtigt, at være opmærksom på forskellen både for lejer og udlejer. Giver det mening for udlejeren, at dele lejemålet op?
  2. Lejens størrelse – Skal der betales fuld leje for de ekstra kvadratmeter? Skal lejen indfases (f.eks. trappeleje)? Skal lejeren, ved udnyttelse af en forlejeret, have ret til en reduceret leje i en begrænset periode, eller skal lejen være markedsleje fra dag et? Skal der være en lejerabat i en tidsbegrænset periode? Osv.
  3. Delopsigelse - Skal lejeren særskilt kunne opsige de ”ekstra” kvadratmeter, hvis lejeren alligevel ikke får brug for dem, eller hvis lejeren på senere tidspunkt har brug for at nedskalere lejemålet. Kan udlejeren meningsfuldt udleje de eventuelt opsagte ”ekstra” kvadratmeter til tredjemand uden opbygning mv?
  4. Separat afståelsesret – Skal lejeren kunne afstå de ekstra kvadratmeter til tredjemand, hvis lejeren ikke længere har brug for dem, eller ikke kan finde en tredjemand, der vil fremleje de ”ekstra” kvadratmeter? Skal udlejeren acceptere at  miste kontrollen over, hvem den næste lejer skal være? Hvilke restriktioner skal der eventuelt indbygges i en sådan afståelsesret for at beskytte udlejeren mod ”dårlige” lejere?
  5. Anvendelsen – Hvad må de ”ekstra” kvadratmeter anvendes til af en fremlejetager? Skal det være samme anvendelse som lejeren, eller en bredere anvendelsesmulighed? En større fleksibilitet vil give lejeren bedre mulighed for at fremleje de ekstra kvadratmeter men samtidig mindske udlejerens kontrol. Skal lejeren, ved anvendelse af en forlejeret, været beskyttet mod, at udlejeren finder en anden lejer, som er en konkurrerende virksomhed til lejeren, eller vil dette begrænse udlejerens muligheder for at få de ”ekstra” kvadratmeter udlejet og dermed udløst forlejeretten for meget?
  6. Tidsbegrænsning – Skal aftalen om forlejeret eller fremlejeret være tidsbegrænset, således at denne skal udnyttes indenfor en vis tidsperiode? Dette kan beskytte både lejer og udlejer mod, at det viser sig, at fremtiden ikke bringer, hvad man forventede. Skal lejer mod at opnå en forlejeret måske acceptere, at lejere efter en udgangen af en aftalt tidsperiode skal overtage de ”ekstra” kvadratmeter, hvis ikke udlejere har fundet anden lejer, eller lejeren ikke endnu ikke har udnyttet sin forlejeret?