Status: Sådan påvirker coronaen kontormarkedet

Covid-19-virusset har i et halvt år hærget vores økonomi og præget hverdagen for alle danskere, virksomheder og investorer. KontorFOKUS ser på, hvordan coronakrisen ser ud til at påvirke kontormarkedet, og hvad udlejere, investorer og lejere skal forholde sig til.

”Coronakrisen ser ud til hverken at blive så dyb eller har ramt så bredt, som vi kunne frygte i foråret, og som vi så med finanskrisen 12 år tidligere. Coronaen har ramt enkelte brancher meget hårdt – fx hoteller, fly, rejser og events – men udsigterne for dansk økonomi er her i efteråret noget lysere, end de fleste af os turde håbe på tidligere på året.

”Sådan opsummerer Joseph Alberti, analysechef i EDC Erhverv Poul Erik Bech, den økonomiske situation mod afslutningen af et år, hvor et kroneformet virus har sat dagsordenen overalt på kloden. I efteråret er status herhjemme, at boligmarkedet klarer sig fint, at privatforbruget er, med undtagelse af enkelte sektorer, tilbage på sit vante niveau, at de fleste aktier har vundet det tabte tilbage igen (og mere til), og at beskæftigelsen er ved at rette sig. Samfundsøkonomien skrumpede i andet kvartal, men noget mindre end i flere andre vestlige lande. Og tomgangen på kontormarkedet ligger – på fjerde år – nogenlunde konstant i niveauet 7-8%.

”Der har indtil videre ikke været nogen stor coronaeffekt på kontormarkedet. På kort sigt så vi i foråret og forsommeren en opbremsning, fordi virksomheder blev nervøse og udsatte beslutninger om at flytte og underskrive lejekontrakter. Flyrejser stoppede brat, så det blev praktisk vanskeligt at træffe beslutninger over landegrænserne. Men på permanent basis har vi ikke set mindre interesse fra lejere og investorer, og vi kan ikke registrere fald i leje og prisniveauer,” siger Joseph Alberti.

Fokus på fleksibilitet

De langsigtede effekter af coronaen er dog mere vanskelige at vurdere. ”Sandsynligvis bliver det meget mere udbredt med hjemmearbejdspladser og videomøder. Flere store virksomheder har meldt ud, at de vil indføre op til to hjemmearbejdsdage om ugen, og det mindsker behovet for kvadratmeter, fordi mange anvender free seating. Til gengæld holder vi nu større fysisk afstand, og hvis det bliver permanent, vil det øge behovet for kontorkvadratmeter.” Analysechefen hælder til, at skærpet fokus på fleksibilitet kan blive et vedvarende element fra coronakrisen. ”Selv om krisen indtil videre ikke er blevet så dyb og ikke tegner til at blive så langvarig som finanskrisen, så udløste coronaen jo et chok med nedlukning, ordredyk og hjemsendte medarbejdere. Det har fået mange virksomheder til at ønske større fleksibilitet i lejevilkårene, så de ikke er bundet af en lang lejekontrakt på mange kvadratmeter. Det kunne godt blive et nyt vilkår for udlejere og investorer,” vurderer Joseph Alberti.

Lyse udsigter

Han understreger dog, at udsigterne generelt er lyse for kontormarkedet uagtet coronaen.

”Vi vurderer, at lejeniveauet vil være stabilt til svagt stigende de næste par år. Mere langsigtet får Danmark fortsat flere kontorarbejdspladser, ikke mindst i København og andre større byer, som også har stigende indbyggertal og beskæftigelse. Lejernes ønske om øget fleksibilitet kan bl.a. imødekommes ved, at den igangværende tendens mod flere flerbrugerhuse kan blive forstærket, for dér er det nemmere at vokse eller gå ned i areal, ligesom lejerne kan mindske arealbehovet ved at dele fx møderum og kantine,” siger Joseph Alberti.

Han påpeger, at investorer stadig vil være interesserede i core-kontor-investeringer, der udgør værdifaste aktiver med løbende, stabile afkast – og i disse år mærkbart højere afkast end obligationerne med deres historisk lave renter.

Et nyligt eksempel på core-investeringer er, at Industriens Pension og Velliv (tidligere Nordea Pension) bygger et stort domicil til advokatfirmaet Accura på Nordhavn i København. Dén aftale blev offentliggjort i juli midt under coronakrisen.

Udskiftning i København

Trods relativt lyse udsigter for det samlede kontormarked er der ifølge Joseph Alberti regionale forskelle og bevægelser. ”København by har det seneste år oplevet stigende tomgang, mens der er blevet længere mellem ledige lejemål i Københavns omegn og i Østsjælland med fx Køge og Roskilde. Det skyldes formentlig, at en del virksomheder er begyndt at søge ud mod lidt lavere husleje,” siger Joseph Alberti. Hovedstaden er samtidig præget af store ændringer i bestanden af kontorlokaler. ”Vi ser en del byggeprojekter, og sideløbende forsvinder mange ældre kontorkvadratmeter. Det er sådan set positivt, fordi København har en del lidt ældre lejemål. Dermed er projekterne med til at modernisere kontormarkedet i hovedstaden og imødekomme lejernes skærpede krav om fx effektive kvadratmeter og bæredygtige bygninger med lavt energiforbrug.”

Blandt aktuelle byggerier er norske KLP’s tredje kontorhøjhus i Ørestad, PFA’s byggeri på Redmolen i Nordhavn og Danica Pensions store projekt på Postgrunden bag Tivoli og Hovedbanen.

Større kontorer, som er forsvundet eller snart gør det, omfatter det gamle Falckhus ved Hovedbanen og ”Ørkenfortet” på Christianshavn, altså B&W-værftets gamle administrationshus, som senere var domicil for Nordea. Desuden rykker Danske Bank ind på dele af Postgrunden, og så bliver det nuværende bankhovedsæde ved Kongens Nytorv omdannet til blandet anvendelse.

”Uden for hovedstaden er der især stor efterspørgsel på kontorer i Aarhus, Trekantområdet og byerne langs den østjyske motorvej. De områder nyder godt af tilflytning og af stor økonomisk aktivitet med mange virksomheder.”

Coronaråd til udlejere

Joseph Alberti opfordrer investorer og udlejere til at udvise høj grad af fleksibilitet.

”Udlejere må nok indstille sig på, at der bliver hårdere kamp om lejerne. Derfor skal man måske ofre noget mere på indretning og være villig til at indgå mere fleksible lejekontrakter. Umiddelbart kan det jo koste penge, men som udlejer skal man også tænke på, at det trods alt er meget dyrere at have sine kontorarealer stående tomme.”

Analysechefen i EDC Erhverv Poul Erik Bech har også et par coronaråd til udlejere og investorer:

”Nogle af de sundhedsmæssige tiltag kommer måske til at bide sig fast i vores hverdag – fx har flere dagligvarekæder sagt, at de beholder sprit til kunderne. I kontorbygninger kan der måske installeres vandhaner med lysceller og dermed uden berøring. Kan døre og elevatorer fremover åbnes med nøglechip og dermed uden håndtag og andre fysiske kontaktflader? Kan der etableres mødelokaler forberedt til videokonferencer? Ejendomsbranchen har ry for at være konservativ, men de her ting er måske noget, som udlejere og investorer med fordel kan indtænke, især når kontorarealer alligevel skal sættes i stand.”