Sådan undgik Bent Neubert at stå med en tom ejendom

Lejeren i en stor kontorejendom i Ballerup sagde op, og i samråd med EDC Erhverv istandsatte Bent Neubert bygningen fra 1990 og omdannede den til flerbrugerhus. På kort tid blev over halvdelen udlejet.

I slutningen af 2018 stod ejendomsinvestor Bent Neubert med en udfordring i Ballerup nordvest for København. Gennem knap 20 år havde han ejet en kontorbygning fra 1990 på Brydehusvej, mellem Ballerup og Malmparken stationer, men nu havde den mangeårige lejer sagt op og var på vej til mindre lokaler. Det ville efterlade Bent Neubert med lidt over 3.300 kontor-kvadratmeter, som kunne blive svære at leje ud.

”Omegnskommunerne har en kontortomgang på over 10%, så virksomheder med flytteplaner har meget at vælge imellem, og her var tale om en ejendom med nogle år på bagen. Vores anbefaling til Bent Neubert var derfor at investere i at opgradere ejendommen – for mange virksomheder med flytteplaner eller overvejelser er sådan set indstillede på at betale ekstra i husleje, hvis de får en fornuftig standard,” siger Thor Heltborg, direktør for koncernkunder i EDC Erhverv Poul Erik Bech København.

En anden anbefaling var at omdanne den ret store domicilejendom til flerbrugerhus.

”Det foretrækker mange virksomheder i dag. Mange har slet ikke brug for så meget kontorplads som før i tiden, fordi der har været omfattende digitalisering i virksomhederne. Samtidig kan de få adgang til faciliteter, som kan være svære at have råd til på egen hånd, og de betaler ikke fuld pris, fordi de deler fx kantine og mødelokaler med andre,” påpeger Thor Heltborg.

Nyt koncept for ejendom

Bent Neubert var godt tilfreds med rådene. ”Jeg har samarbejdet med Thor Heltborg i mange år, og vi udviklede sammen et koncept, så ejendommen i dag er et company house med en række fælles faciliteter, fx mødelokaler og indgang med reception. Der er også motionsrum og baderum med tørrefaciliteter til dem, der cykler. Ejendommen var ret pæn udvendig, men vi har fået ny beplantning og nyt cykelskur, og så har det indvendige fået en opgradering,” fortæller Bent Neubert.

Indretningen tager højde for, at ejendommen kan opdeles i lejemål helt ned til 250-350 kvadratmeter – og en særlig funktion er, at hvert lejemål har eget modul med luftkøling.

”Det kan koste noget i driftsudgifter, når det er varmt, men så kan hver virksomhed selv afgøre, om den vil leve med, at der er 27 grader, eller hellere vil køre med en behagelig temperatur,” siger Bent Neubert.

Under drøftelserne med mulige lejere kunne han se, at en del virksomheder er villige til at betale for lejemål af høj kvalitet – sådan som EDC Erhvervs forventningsundersøgelse viser.

”De fleste virksomheder lagde stor vægt på medarbejdertrivsel og på, at de kunne få et præsentabelt lejemål, hvor de med glæde kunne invitere deres forretningsforbindelser.”

Første lejere på plads

Trods det store udbud af kontorlokaler i omegnskommunerne kom EDC Erhverv hurtigt i kontakt med adskillige interesserede virksomheder og har foreløbig formidlet lejeaftaler på tilsammen over 2.000 kvadratmeter med to vidensvirksomheder. En af årsagerne var, at den tidligere lejer frigav nogle kvadratmeter, så en del af bygningen hurtigt blev istandsat. På den måde kunne mulige lejere se helt konkret, hvilken type kontorer og indretning de kunne få.

De to lejere rykker ind i de første måneder af 2020, når håndværkerne er helt færdige med deres del af den moderniserede bygning, der også rummer knap 1.100 kvadratmeter lager i kælderen. Og Bent Neubert er ganske tilfreds med samarbejdet med EDC Erhverv og med forløbet.

”Istandsættelsen er sket efter drøftelser med Thor Heltborg og hans kollega Kenneth Jakobsen, som begge har god føling med, fx hvad der er efterspørgsel på i markedet, og de har bidraget med at finde lejere. Det er klart, at istandsættelsen har kostet en del, men den har også været vigtig for udlejningen og har gjort min ejendom mere værd.”