Bliv klogere på de foreslåede nye regler for la­ger­be­skat­ning af ejendomme

Af Nikolaj Vinther, skattechef i Beierholm, og Katrine Guldager Larsen, Tax Manager i Beierholm

Der er fremsat et høringsforslag om la­ger­be­skat­ning af ejendomme. Hvis forslaget vedtages uden ændringer, vil der fremover ske en løbende la­ger­be­skat­ning af vær­di­stig­nin­ger og -fald på ejendomme for ejen­dom­s­kon­cer­ner. Selskaberne er allerede i dag skattepligtige af ejen­domsa­van­cer, men beskatningen sker først, når ejendommen sælges. Derfor kan selskaber med de nuværende regler undgå beskatning af en ejendom ved at placere den i et datterselskab og sælge aktierne i dat­ter­sel­ska­bet i stedet for selve ejendommen, da gevinster fra dat­ter­sel­skabsak­tier er skattefrie. Denne måde at omgå beskatning forhindres med de nye regler, der tidligst indføres d. 1. januar 2023.

Selskabstyper, der omfattes

Ifølge hø­rings­for­sla­get skal reglerne om la­ger­be­skat­ning gælde både danske selskaber med ud­lej­nings­e­jen­dom­me i Danmark og udenlandske selskaber, der har ud­lej­nings­e­jen­dom­me i Danmark og omfattes af den almindelige sel­skabs­be­skat­ning på 22% af indkomsten. La­ger­be­skat­nin­gen skal ikke gælde for personligt drevne virksomheder, ligesom pensionskasser, ko­or­pe­ra­tions­be­skat­te­de an­dels­sel­ska­ber og fonde, der betaler skat efter fonds­be­skat­nings­lo­ven, ikke omfattes. Reglerne vil heller ikke gælde for for­e­nings­be­skat­te­de enheder, så længe le­je­ind­tæg­ter­ne ikke er opnået ved erhvervsmæssig virksomhed.

Ejendomme, der omfattes

Overordnet set kan ejendomme opdeles i tre typer ejendomme:

1. Ejendomme, der primært bruges til egen eller koncernintern drift (fx domicil-, produktions-, lager- og land­brugs­e­jen­dom­me)
   2. byggegrunde og ud­vik­lings­e­jen­dom­me
   3. ejendomme, der i overvejende grad udlejes er­hvervs­mæs­sigt og kon­cer­nek­ster­nt. Det er den tredje type, der vil være påvirket ved indførslen af de nye regler. Herudover skal begge af de følgende betingelser gælde for at være omfattet af la­ger­be­skat­nin­gen:
2. 50% eller mere af ejendommens etage- eller grundareal udlejes på et tidspunkt i indkomståret.
3. Ejendommen er en del af en ejen­doms­por­te­føl­je, der er under dansk beskatning og har en handelsværdi på 100 mio. kr. eller derover ved udløbet af indkomståret.

Kon­cern­sel­ska­ber skal ses under ét, men der anvendes et bredt koncernbegreb

Til spørgsmålet om, hvilke selskaber der skal medregnes i opgørelsen af 100 mio. kr.-grænsen, lyder det, at der skal foreligge bestemmende indflydelse i ligningslovens § 2’s forstand.

Dvs. at der skal være tale om ejerskab eller rådighed over stem­me­ret­tig­he­der, så man direkte eller indirekte ejer mere end 50% af aktiekapitalen eller råder over mere end 50% af stemmerne i et selskab. Her medregner man også nærtståendes ejerandele og stem­me­ret­tig­he­der. Det betyder, at i fx koncerner, hvor et moderselskab har bestemmende indflydelse over en række dat­ter­sel­ska­ber, skal alle ejendommene i koncernen indgå i opgørelsen.

Figur 1 – Dat­ter­sel­ska­bers ejendomme skal medregnes i 100 mio. kr.-grænsen.

Det betyder fx også, at et barns ejendomme i en ejen­dom­s­kon­cern skal regnes med i vurderingen af, om forældrenes ejen­dom­s­kon­cern er omfattet af reglerne og omvendt. Selvom forælderen i figur 2 ikke har bestemmende indflydelse i Selskab B, så skal ejendommen under Selskab B tælles med i forælderens opgørelse, da forælderen skal medregne barnets kapitalandele i vurdering af, om de har bestemmende indflydelse i Selskab B.

Figur 2 – Nærtståendes aktieandele og stem­me­ret­tig­he­der skal tælles med ved opgørelsen af 100 mio. kr.-grænsen.

Vær­di­an­sæt­tel­se

For at kunne beregne de løbende vær­di­stig­nin­ger skal selskaberne hvert år foretage en ansættelse af den aktuelle handelsværdi af de omfattede ejendomme. Det er selskabernes egne vær­di­an­sæt­tel­ser, der danner grundlag for la­ger­be­skat­nin­gen. Som udgangspunkt anvendes den regn­skabs­mæs­si­ge dagsværdi evt. understøttet af en va­lu­ar­vur­de­ring.

Eksempel 1 viser de skattemæssige konsekvenser, hvis reglerne om la­ger­be­skat­ning vedtages. Eksemplet tager udgangspunkt i et selskab med en skattepligtig indkomst på 3.000.000 kr. Der sker en dags­vær­di­re­gu­le­ring af den regn­skabs­mæs­si­ge værdi af ejen­doms­por­te­følj­en, hvilket i sidste ende giver en yderligere lik­vi­di­tets­be­last­ning på 726.000 kr., som svarer til den beregnede skat af dags­vær­di­re­gu­le­rin­gen.

Tab og fortjeneste medregnes i selskabets almindelige skattepligtige indkomst og kan indgå i en sam­be­skat­nings­ind­komst. Der kan ikke afskrives på la­ger­be­skat­te­de ejendomme, da fradrag for slitage indgår i la­gero­p­gø­rel­sen. Hvis et selskabs ejendom først er omfattet af la­ger­be­skat­nings­reg­ler­ne, gælder reglerne i hele den periode, hvor selskabet ejer ejendommen. Det gælder uanset, om ejendommen formelt set ikke længere burde være omfattet af reglerne.

Re­a­li­sa­tions­sal­do

Ejen­doms­sel­ska­ber, der overgår fra re­a­li­sa­tions­be­skat­ning til la­ger­be­skat­ning, skal opgøre en re­a­li­sa­tions­sal­do. Er re­a­li­sa­tions­sal­do­en positiv, er det et udtryk for, at der ville have været en ejendomsavance, som ville være blevet beskattet, hvis ejendommen var solgt til handelsværdi på over­gangs­tids­punk­tet. Hvis re­a­li­sa­tions­sal­do­en er negativ, er det et udtryk for, at der ville have været et tab på ejendommen, hvis ejendommen var solgt til handelsværdien på over­gangs­tids­punk­tet. Hvad enten re­a­li­sa­tions­sal­do­en er positiv eller negativ, kommer den først til beskatning eller fradrages, når ejendommen på et tidspunkt sælges. Der skal opgøres en re­a­li­sa­tions­sal­do for hver enkelt ejendom.

Handelsværdien er ind­gangs­vær­di­en i la­ger­be­skat­nings­op­gø­rel­sen. Er re­a­li­sa­tions­sal­do­en fx positiv og medfører la­ger­be­skat­nings­reg­ler­ne i et senere indkomstår, kan dette tab dog ikke modregnes i selskabets skattepligtige indkomst, før re­a­li­sa­tions­sal­do­en er nulstillet. Gevinst medregnes i det tilfælde altid. Reglerne om re­a­li­sa­tions­sal­do skal sikre mod for høje ind­gangs­vær­di­er. Det viser eksempel 2.

Eksempel 2