Bølge af bæredygtighed: Ka­pi­ta­lal­lo­ke­ring og finansiering skaber momentum for bæredygtighed og ESG i ejen­doms­bran­chen

Skærpede krav fra myndigheder og markedskræfter har for alvor sat bæredygtighed, ESG og klimaaftryk på dagsordenen i hele ejen­doms­sek­to­ren. Investorer uden fokus på at optimere deres bæ­re­dyg­tig­heds­per­for­man­ce i ejendomme risikerer potentielt i fremtiden at få mindre attraktive lån, lavere lejeindtægter og dermed muligt værditab på deres aktiver. Det vurderer en af landets førende eksperter i bæredygtighed i ejendomme i interview med Market Insight.

”Bæredygtighed er de seneste år blevet strategisk topprioritet for alle aktører i ejen­doms­bran­chen, da sektoren står for 40% af ener­gi­for­bru­get i EU og for 36% af CO₂-udledningen. Derfor er der kommet et regulatorisk politisk pres og skærpede krav om transparant ESG-rapportering til fast ejendom. Med disse ram­me­be­tin­gel­ser på plads har virksomheder og investorer i branchen virkelig sat gang i indsatsen for at reducere deres kli­mapå­virk­ning både up stream og down stream i værdikæden. Trenden er i min optik vigtig i forhold til at skabe for­ud­sæt­nin­ger­ne for, at ka­pi­ta­lal­lo­ke­ring og finansiering bliver centrale ska­le­rings­dri­ve­re af den bæredygtige bølge, som skal drive den grønne omstilling i det urbane økosystem.”

Synspunkterne kommer fra Rasmus Grosen Olsen, Sustainability Manager i den nordeuropæiske by­ud­vik­lings­in­ve­stor NREP (Nordic Real Estate Partners). I 2012 blev Rasmus ansat i Rådet for Bæredygtigt Byggeri (dengang Green Building Council Denmark). Rådet arbejder bl.a. for at fremme DGNB, det mest udbredte ”grønne stempel” for bygninger herhjemme, og hans prisbelønnede kan­di­da­ta­f­hand­ling fra 2017 på CBS handlede om Pen­sionDan­marks ejen­doms­in­ve­ste­rings­stra­te­gi med DGNB som et vigtigt element.

DGNB i eksplosiv vækst
”Der er virkelig sket meget i de lidt over 10 år, jeg har beskæftiget mig med bæredygtighed i ejen­doms­sek­to­ren. Da jeg begyndte i Green Building Council, blev kun meget få bygninger DGNB-certificeret og det var drevet af Pensionskasser som ATP og PensionDanmark og mange vidste ikke rigtig, hvad det var og mange var ærlig talt fuldstændig ligeglade.”

”I dag er DGNB i eksplosiv vækst og en fælles standard for banker, re­al­kre­di­tin­sti­tu­tio­ner, ejen­doms­in­ve­sto­rer og den øvrige branche ift. at arbejde transparant og systematisk i den grønne omstilling af fast ejendom. Udviklingen ek­sem­pli­fi­ce­res fx ved, at alle store rådgivere – fx ingeniører og arkitekter – har eksperter i bæredygtighed, og ESG er blevet en vigtig del af strategien og dagligdagen hos flere og flere investorer samt finansielle aktører anvender DGNB som ESG-metrik i deres Green Bond Frameworks,” konstaterer Rasmus Grosen Olsen.

Presserende problemer
Det gælder i høj også hos NREP, der blev etableret i 2005 og i dag har ca. 700 ansatte samt ejen­doms­in­ve­ste­rin­ger i Norden, Polen og Tyskland. De har fokus på byudvikling og bæredygtighed og forvalter og administrerer ejendomme for op imod 150 mia. kr. på i alt 7 mio. m². Det drejer sig især om boliger, kontorer og lo­gi­sti­ke­jen­dom­me og herhjemme desuden en del butikscentre. NREP er ejet af seniorpartnere og Novo Holdings.

”NREP er grundlagt på tanken om de bedste forretninger løser problemer og i det urbane miljø er kli­ma­for­an­drin­ger og den bæredygtige omstilling nogle af de største og mest presserende problemer for vores samfund. Disse problematikker ønsker vi i NREP at være med til at løse. Vi arbejder derfor aktivt med vores portefølje ift. bæ­re­dyg­tig­heds­til­tag og ESG. Fx arbejder vi systematisk og målrettet med at reducere ener­gi­for­bru­get og dermed klimaaftrykket fra vores eksisterende bygninger samt at reducere det indlejrede CO₂-aftryk i materialer ved nybyggeri,” fortæller Rasmus Grosen Olsen.

Ved nybyggeri er livs­cy­klus­a­na­ly­ser (LCA) et af mange værktøjer, som NREP tager i brug sammen med rådgivere og entreprenører. Her bliver der fx sat lup på, hvad det samlede CO₂-aftryk er for byg­ge­ma­te­ri­a­ler – både under produktion, transport, byggeri og ved­li­ge­hol­del­se under byggeriets forventede levetid.

”Det behøver ikke nødvendigvis at være dyrere at bygge mere bæredygtigt. Men det er alt afgørende, at man går ind tidligt i designfasen og har dialog med entreprenøren om valg af robuste materialer med den lavest mulige CO₂-intensitet og indtænker vedvarende ener­gi­for­sy­ning i designet af bygningen,” pointerer Rasmus Grosen Olsen.

Hos NREP er det intensive arbejde med bæredygtighed og klimaaftryk en del af den samlede indsats med samfundsansvar eller ESG (Environment - miljø, Social - sociale aspekter og Governance - ledelse). Når NREP fx investerer i boligbyggeri i Tingbjerg, sker det både for at tjene penge og med et socialt perspektiv for at revitalisere kø­ben­hav­ner­by­de­len, for at skabe et blandet, blomstrende urbant byområde med et fællesskab, der vil tiltrække borgere, der ønsker at blive en aktiv og engageret del af kvarteret.

Bæredygtig bølge
Bæredygtighed er et centralt ud­vik­lings­om­rå­de i NREPs strategi, og det hænger sammen med Rasmus Grosen Olsens føromtalte ”bølge”. Den udspringer fra de jævnlige klimarapporter og internationale konferencer, som FN står bag – bl.a. med globale aftaler om at begrænse udledningen af CO₂ for at bremse den globale opvarmning.

Klimaaftalerne har udløst en omfattende grøn omstilling i både EU og Danmark – med en lind strøm af nye regler om fx lavere energiforbrug, isolering af ejendomme, krav om mindre klimaaftryk og brug af livs­cy­klus­a­na­ly­ser ved nybyggeri. Sidste år tog omstillingen eller bølgen ekstra fart, da krigen i Ukraine udløste kraftige prisstigninger på energi og tydeliggjorde EU’s ener­gi­af­hæn­gig­hed af et autoritært styre.

Grønne lån
Blandt de nyeste fæl­les­eu­ro­pæ­i­ske initiativer er – med EU’s forkærlighed for kringlede udtryk – den såkaldte taksonomi. Her bliver der stillet krav om, at fx banker og investorer skal redegøre for klimaaspekter af deres udlån og investeringer.

”De store fi­nansvirk­som­he­der har eller er ved at etablere bæ­re­dyg­tig­heds­teams med ekspertise indenfor fast ejendom, og inden for de næste par år er jeg overbevist om, at der vil komme progressive finansielle produkter på markedet, med klare kommercielle incitamenter for ejen­doms­in­ve­sto­rer til at investere i bæ­re­dyg­tig­heds­til­tag i den enkelte ejendom samt at møde bankernes ESG-rap­por­te­rings­krav ift. EU-Taksonomien,” spår Rasmus Grosen Olsen.

Markedet skubber på
Han påpeger, at mar­kedskræf­ter­ne på flere måder forstærker den bæredygtige bølge. ”Vi kan se, at store virksomheder tilslutter sig ESG-rap­por­te­rings­stan­dar­der som Science-Based Targets Initiative (SBTi) eller allerede har indarbejdet SBTi i deres ESG-strategi, og nogle går så langt som at efterspørge DGNB-certificerede lejemål. Det mindsker risikoen for tomgang og øger muligheden for højere lejeindtægter på ejendommene. Tilsvarende foretrækker pensionskasser og andre investorer at investere i ejendomme med en transparant ESG-profil i form af fx en DGNB-certificering, da ejendommene rummer mindre risici – og potentielt indeholder bedre muligheder for at sælge til højere priser, set fra de nuværende ejers synspunkt,” argumenterer Rasmus Grosen Olsen fra NREP.

Advarer investorer
Samtidig advarer han investorer og andre i ejen­doms­sek­to­ren om mulige konsekvenser ved ikke at blive del af bølgen med bæredygtighed.

”Ligesom investorer med fokus på bæ­re­dyg­tig­heds­op­ti­me­ring af ejendomme potentielt kan have udsigt til mindre tomgang, højere lejeindtægter og øgede ejen­doms­vær­di­er, så risikerer investorer uden fokus på bæredygtighed at stå med u-transparente ”stranded assets”, hvor ejendommen ikke kan dokumentere sin ESG-profil, eller ikke stemmer overens med EU-taksonomien. Ejendommene kan potentielt risikere at ramme en ond karrusel, hvor de kan blive lidt sværere at leje ud og måske mødes med krav om lejenedslag, og som derved får lidt dårligere lånevilkår, som måske ender med at betyde en lidt lavere salgspris.”