CityFact: Hvad driver efterspørgslen på industri- og lo­gi­sti­ke­jen­dom­me?

“Vi har udarbejdet CityFact i tæt samarbejde med vores mange lokale mæglere, der har fingeren på pulsen i forhold til den lokale mar­keds­ud­vik­ling, så vi sikrer en så specifik, relevant og detaljeret viden som muligt. Alle tal er understøttet med kommentarer og forklaringer, så data fremstår klart og tydeligt og suppleret med indsigt i lokale markedsforhold. Udover at vise den aktuelle status underbygges data med uddybende beskrivelser og tal for den historiske udvikling, så man får altså adgang til dybdegående ejendomsdata med mange værdifulde nøgletal,” forklarer Joseph Alberti, Head of Research, EDC Erhverv Poul Erik Bech.

Køge er et knudepunkt

Tager vi udgangspunkt i CityFact Køge, så siger partner Brian Skov Andersen, EDC Erhverv Poul Erik Bech Køge: ”Vi oplever en voldsom efterspørgsel på industri- og lo­gi­sti­ke­jen­dom­me. De er så eftertragtede, at efterspørgslen klart overstiger det reelle udbud af disse ejendomme. Samtidig er der udlagt alt for få kvadratmeter til at udvikle ny industri- og logistikmasse, hvilket er en problematik i Køge såvel som i hele Stor­kø­ben­havns­om­rå­det.”

”Den store efterspørgsel skyldes, at Køge fortsat er et yderst vigtigt trafikalt knudepunkt for ho­ved­stads­om­rå­det, hvor også den kommende Fe­mer­n­bælt­for­bin­del­se vil forøge mængden af transport via den sydgående akse mærkbart. Det medfører, at behovet for forøget industri-og logistik ejendomme vil være kontinuerligt i fremtiden, og det er svært at se, at den høje efterspørgsel ikke vil fortsætte. Køge Nord Trans­port­cen­ter, som er et af Ho­ved­stads­om­rå­dets mest markante logistikhubs, er over den seneste tid blevet udvidet betydeligt. Det øgede fokus fra virksomhederne om bedre for­sy­nings­sik­ker­hed i sammenspil med den nye Fe­mer­n­bælt­for­bin­del­se forventes at skabe et kontinuerligt behov for yderligere udvidelse af området fremadrettet.”

De mindre og lokale investorer efterspørger typisk mindre ejendomme, mens de større og in­sti­tu­tio­nel­le investorer ønsker større arealer samt ud­vik­lings­pro­jek­ter. Der er dog fortsat en stor efterspørgsel på lo­gi­sti­ke­jen­dom­me eller grundarealer for at kunne facilitere de større transport- og lo­gi­stik­virk­som­he­der indenfor kommunegrænsen.

Forventninger, som står på skuldrene af fakta

Forventningen er, at afkastkravet for industri- og lo­gi­sti­ke­jen­dom­me i Køge Kommune vil være stabile til let faldende, mens lejeniveauet forventes stabilt til let stigende, særligt grundet det begrænsede udbud. I Køge Kommune blev der ifølge Ejendomstorvet.dk udbudt 10 nye lager- og pro­duk­tions­e­jen­dom­me i 1. kvt. 2022, mens der i det tilsvarende periode året forinden blev udbudt 16 nye sager. Det konkretiserer det faldende udbud på denne type ejendomme.

Tomgangen på lager og pro­duk­tions­e­jen­dom­me i Køge Kommune er det seneste år faldet med -1,46%, og ligger derfor på 2,76% for 2. kvt. 2022. Tomgangen for lager-og pro­duk­tions­e­jen­dom­me i hele Region Sjælland er på 1,54%, så der er virkelig ikke mange varer på hylderne, så det gælder for virksomheder og investorer om at slå til, når muligheden byder sig.  

Vejle har vokseværk

Vejle er en stor vækstmotor i Trekantområdet på væsentlige parametre, som fx befolknings- og er­hverv­s­ud­vik­ling. Vejle har en geografisk force, da kommunen er placeret velegnet for virksomheder, som ønsker let adgang til hele Danmark, Skandinavien og resten af Europa. Arne Kristensen, partner, EDC Erhverv Poul Erik Bech Vejle, siger:

”Vejle fortsætter med at vokse. Netop derfor er der i kommunen en forøget efterspørgsel fra investorer indenfor industri- og lo­gi­sti­ke­jen­dom­me. En stærk lokal økonomi, res­sour­cestær­ke privatpersoner og virksomheder har skabt gode muligheder for investeringer og høj vækst.”

”På lo­gi­stik­mar­ke­det oplever vi i Vejle derfor i øjeblikket en stor efterspørgsel, hvor udbuddet pt. er util­stræk­ke­ligt. Som følge af den høje efterspørgsel på den eksisterende bygningsmasse vender flere og flere blikket mod Vejle Syd, som vurderes at besidde gode ud­vik­lings­mu­lig­he­der for industri- og logistik. På nuværende tidspunkt er vi i EDC Erhverv Poul Erik Bech involveret i et projekt med et 28 hektar stort område med plads til 186.000 m² industri- og logistik i Vejle Syd, hvor der skal bygges, når der er fundet en eller flere investorer.”

Udvikling tager til i Odense

Industrien i Odense bevæger sig langsomt mod en mere klyngebaseret fordeling, hvor flere af de ældre in­du­stri­om­rå­der i større grad omdannes til nye bydele og boligområder. Lars Damsholdt Balle, partner EDC Erhverv Poul Erik Bech Odense, siger:

”Forventningen er, at Odenses industri samles i de primære industri- og lo­gi­sti­k­om­rå­der i den sydlige og sydøstlige del af byen, hvor tilgang til motorvej skaber en de mest optimale logistiske placeringer. Tietgenbyen, Højby og Højme er de største klynger og mest eftertragtede områder, og vi forventer, at den kommende udvikling vil finde sted i disse områder. B.la. udvikler Facebook et markant datacenter i Tietgenbyen. Et andet mål for Odense er at opnå ambitionen om at blive verdens førende robotby og dermed blive det naturlige valg for at etablere drift for ro­bo­tvirk­som­he­der. Udviklingen forventes at tage til i de kommende år, og der er stor tiltro til, at flere virksomheder vil finde Odense attraktiv som robotby.”

Antallet af udbudte sager på ejendomstorvet for industri- og lo­gi­sti­ke­jen­dom­me i Odense er faldet markant over de seneste to år, og er for april 2022 er der under 25 sager i udbud. Tomgangen har ligeledes bevæget sig mod et lavt niveau, og befinder sig i kvartal 2, 2022 på 1,16%, hvilket er lavere sammenlignet med både Region Syddanmark og Hele landet. Siden midten af 2020 har det resulteret i markante fald i afkastkravet for industri- og logistik, som for primær lokation er faldet fra 7,0% til 5,8%.