Højt tempo på grønne ejendomme

En bred vifte af nye regler fra EU og Folketinget har for alvor sat skub på udviklingen mod grønt eller mere bæredygtigt byggeri overalt i ejen­doms­bran­chen og byggesektoren. Det siger partnere hos en af Nordens største rådgivere i interview med Market Insight.

Bæredygtighed eller grønt byggeri vinder mere og mere frem i ejen­doms­bran­chen, i byggesektoren og blandt rådgivere, investorer og långivere. Det fastslår Nanna Flintholm, uddannet arkitekt og partner i AART, som er en af Skandinaviens allerstørste ar­ki­tek­tvirk­som­he­der efter købet sidste år af Mangor & Nagel.

”Bæredygtighed fylder mere og mere i vores egen pro­jekt­por­te­føl­je. Vi kan fx også se, at antallet af specialister i bæredygtighed stiger støt. I dag har langt de fleste større bygherrer og større virksomheder i byggebranchen ansat eksperter eller ansvarlige for bæredygtighed. Sådan var det slet ikke for blot få år siden,” fremhæver Nanna Flintholm.

Yderligere et tegn på udviklingen er en kraftig stigning, især i 2021 og 2022, i antallet af projekter, som har opnået DGNB-certifikat, det mest udbredte ”grønne stempel” herhjemme til bæredygtige ejendomme.

Klimakrav fra lovgivere
Med Nanna Flintholms ord er der tale om et pa­ra­dig­meskif­te inden for ejendomme. Det hænger især sammen med, at både Folketinget og EU i disse år vedtager en lang række love, regler og forordninger om fx lavere energiforbrug i bygninger, bedre isolering, lavere CO₂-belastning i byggefasen og krav om livs­cy­klus­a­na­ly­ser (LCA) for produkter. Målet er et klimaneutralt Danmark og EU.

Blandt de mange regler, som enten er vedtaget eller på vej til at blive lov, nævner hun EU’s byg­nings­di­rek­tiv. ”Det er under genforhandling her i 2023, og EU lægger op til, at bygninger med energimærke F og G skal renoveres, så de når op til energimærke E – ellers bliver de sådan set ulovlige. Samtidig skærpes kravene for at opnå energimærke E. Så hvis direktivet bliver vedtaget, skal en stor del af den danske bygningsmasse fra før 1980 ener­gi­renove­res,” pointerer Nanna Flintholm.

Den grønne bølge, udløst af en lind strøm af vedtagelser på Slotsholmen samt i Bruxelles og Strasbourg, får yderligere fart på af mar­ked­s­ø­ko­no­mi­en – i form af skærpede grønne krav fra investorer, långivere og særligt de største virksomheder.

”Større virksomheder på tværs af brancher er begyndt at indskrive mål om fx energiforbrug og kli­ma­be­last­ning i deres for­ret­nings­stra­te­gi. Samtidigt skal børsnoterede virksomheder og virksomheder med mere end 500 ansatte allerede i år (2023) rapportere på EU-Taksonomien – akkurat som der årligt er krav om regnskab. I år 2025 skal alle virksomheder med mere end 250 medarbejdere CSRD rapportere.  Lejerne stiller bl.a. krav om, at ejendommen og deres egne lokaler skal være mere bæredygtige. Derfor er bygningsejere i fuld gang med at se på, hvad de kan gøre med fx efterisolering, ventilation og belysning. De risikerer nemlig, at de ikke kan udleje lokaler, som ikke har en bæredygtig profil,” siger Nanna Flintholm.

Fokus på at dele
For kontorlokaler har det skærpede fokus på bæredygtighed forstærket tendensen med et stigende antal flerbrugerhuse, hvor virksomheder deler fx reception, kantine, mødelokaler, par­ke­rings­plad­ser, bade- og om­klæd­nings­fa­ci­li­te­ter, og flere kontorhoteller, hvor iværksættere og mindre virksomheder kan få adgang til fælles faciliteter.

”Flerbrugerhuse vinder helt klart frem i disse år, og det er helt i tråd med dagsordenen om bæredygtighed. Studier viser, at virksomheder med fordel kan dele helt op til 29% af deres areal med andre,” pointerer Søren Stoustrup, arkitekt og partner i Mangor & Nagel, som sidste år blev en del af AART.

Det samlede kontorareal herhjemme udgør 27 millioner m² ifølge Ejendomstorvet.dk, og dermed er det enorme arealer, virksomheder kan spare ved at dele mellem en fjerdedel og en tredjedel af pladsen med andre. Det giver samtidig besparelser i kroner og øre og ikke mindst i CO₂-udledning, fx til varme, belysning og fra sparet produktion af byg­ge­ma­te­ri­a­ler i kraft af et lavere arealforbrug.

Alle typer ejendomme
Interessen for grønne lokaler hos virksomheder/lejere og investorer omfatter dog langt fra kun kontorer, men også fx ejendomme til lager, logistik og produktion, lokaler til detailhandel og ejendomme med ud­lej­nings­bo­li­ger.

”Vi mærker interessen på tværs af kategorier af ejendomme. Det er i højere grad typen af kunde eller virksomhed, som gør forskellen, mere end selve typen af ejendom. Interessen for bæredygtige lokaler kommer især fra de største koncerner, fra børsnoterede virksomheder samt fra fonde, pen­sions­sel­ska­ber og banker, der alle har et særligt samfundsansvar,” siger Nanna Flintholm.

Hun tilføjer, at undersøgelser har dokumenteret, at bæredygtige ejendomme sammenlignet med konventionelle lokaler indbringer en større leje, har lavere tomgang og i højere grad bevarer værdien. Dén tendens vil blive forstærket, vurderer AART, med EU’s taksonomi eller regler om, at børsnoterede og større virksomheder skal rapportere om bæredygtighed. Det indebærer, at de indhenter oplysninger hos un­der­le­ve­ran­dø­rer og andre aktører i værdikæden, og dermed breder kravene om også at kunne dokumentere bæredygtighed sig som ringe i vandet.

”Vi oplever, at lejere og investorer i højere grad efterspørger bæ­re­dyg­tig­heds­cer­ti­fi­ce­rin­ger og dermed mere klimavenlige lokaler og ejendomme. På den måde er klimavenlige-ejendomme en meget mere fremtidssikret investering, fx med bedre mulighed for senere frasalg. Desuden bidrager klimavenlige lejemål til at forbedre virk­som­he­der­nes bæredygtige profil og er også på dén vis mere attraktive,” siger Nanna Flintholm.

Hun tilføjer, at udviklingen inden for grønt byggeri og mere bæredygtige ejendomme går meget hurtigt.

”Større spillere har typisk en kon­kur­ren­ce­for­del, fordi det kræver specialister og løbende investering i at opgradere kompetencer. Helt generelt går det rigtig stærkt for tiden, og bæredygtighed er et ’moving target’; det bevæger sig hurtigt, og det er svært at forestille sig, at det går hurtigere og hurtigere med udviklingen om blot to eller fem år.”

Bedst at bevare
Søren Stoustrup fremhæver, at det ofte gavner klimaet allermest at lade være med at bygge nyt.

”Realdania har lavet et casestudie: Restaurering af gamle bygninger er godt for CO₂-regnskabet, som viser, at man udleder 75% ekstra ved nybyggeri i forhold til at bevare og restaurere en eksisterende bygning. Årsagen er, at det kræver masser af energi – og dermed klimaaftryk – at producere beton, mursten, stål og andre byg­ge­ma­te­ri­a­ler. Dertil kommer energi til at transportere materialerne samt til selve anlægs- og byggefasen.”

Netop renoveringer eller trans­for­ma­tio­ner af eksisterende bygninger er et af specialerne for AART og Mangor & Nagel – læs på næste side en kort omtale af forvandlingen af en gammel Nørrebro-lagerbygning til moderne kontorejendom.