Markant stigning i net­top­ri­sin­dek­set giver anledning til kommercielle overvejelser for udlejer

    Af Claus Høxbro og Lars Hammer Wentoft, advokater og partnere i Mazanti-Andersen

    De fleste er­hvervs­le­je­kon­trak­ter indeholder en le­je­re­gu­le­rings­klau­sul med årlig lejeregulering iht.  net­top­ri­sin­dek­set. Net­top­ri­sin­dek­set steg med ca. 10% fra 2021 til 2022, som følge heraf har udlejer ret til at kræve en markant lejeregulering. Det rejser en række vigtige kommercielle og lejeretlige spørgsmål, som kan få stor betydning for mange lejere og udlejere: Vil udlejer benytte sig af muligheden for fuld lejeregulering eller kun gennemføre en delvis regulering for ikke at skræmme gode, trofaste lejere væk? Og hvad bør udlejer være særligt opmærksom på ved indgåelse af evt. særaftaler herom?

    Regler for lejeregulering
    Er­hvervs­lej­e­loven gælder for lejeaftaler indgået efter ikraft­træ­del­ses­da­to­en den 1. januar 2000 og med bestemte over­gangs­be­stem­mel­ser for lejeaftaler indgået før lovens ikrafttræden. Der er som udgangspunkt aftalefrihed mht. at fastsætte leje og lejeregulering mellem udlejer og lejer, jf. er­hvervs­lej­e­lovens § 9, stk. 1. Det står således parterne frit for at aftale en rimelig regulering af lejen. Der gælder særlige regler for lejeregulering i forhold til lejekontrakter indgået mellem den 1. januar 1992 og den 31. december 1999. Disse særregler vil ikke blive nærmere beskrevet i denne artikel.

    De fleste er­hver­vel­e­je­kon­trak­ter indeholder en le­je­re­gu­le­rings­klau­sul, hvorefter udlejer har ret til en årlig lejeregulering iht. net­top­ri­sin­dek­set. Formålet med regulering iht. net­top­ri­sin­dek­set i er­hvervs­le­je­kon­trak­ten er at sikre, at lejeniveauet for er­hvervs­le­je­må­let følger med den almindelige økonomiske udvikling i samfundet, og at værdien af lejen ikke devalueres. For at udlejer skal være garanteret en minimum årlig stigning, er det sædvanligt, at det også aftales, at reguleringen skal udgøre fx min. 3%. Le­je­re­gu­le­rings­klau­su­len indebærer, at udlejer ikke behøver at varsle le­je­for­hø­jel­sen, men blot kan sende et brev til lejer om, at lejen nu reguleres iht. net­top­ri­sin­dek­set.

    Det er vigtigt at understrege, at der ikke gælder en lovreguleret ret for udlejer til at regulere lejen iht. net­top­ri­sin­dek­set. Hvis udlejer ønsker lejeregulering iht. net­top­ri­sin­dek­set, skal det således være særskilt aftalt i lejekontrakten.

    Le­je­re­gu­le­rin­ger kan ramme lejerne hårdt
    Der har gennem de seneste mange år været en meget lav inflation, og det har derfor været økonomisk fordelagtigt for udlejer blot at regulere lejen med den evt. på forhånd aftalte mini­mums­re­gu­le­ring. Grundet den store stigning i net­top­ri­sin­dek­set kan det nu bedre betale sig for udlejer at regulere lejen iht. ændringen i net­top­ri­sin­dek­set. Den nuværende inflation har medført en stigning i net­top­ri­sin­dek­set på ca. 10%. Derfor er udlejer berettiget til at kræve lejestigninger svarende til op til 10%. Den fulde lejeregulering iht. net­top­ri­sin­dek­set kan ramme lejerne hårdt. Derfor bør udlejer overveje, om udlejer vil benytte sig af muligheden for fuld lejeregulering eller kun foretage en delvis lejeregulering for ikke at skræmme gode, trofaste lejere væk.

    Udlejer bør desuden overveje om lejen, som følge af allerede foretagne mini­mums­le­je­re­gu­le­rin­ger, overstiger markedslejen, så det af den grund vil være kommercielt fornuftigt at begrænse net­top­ris­stig­nin­gen med de fulde – i år – 10%. En sådan mindre stigning vil måske kunne medvirke til at holde på en lejer. 

    Særlig opmærksomhed ved indgåelse af særaftaler
    Hvis udlejer ønsker at yde en tidsbegrænset rabat til lejerne, fx ved kun at opkræve 50% af stigningen i net­top­ri­sin­dek­set, bør det ske ved en særskilt aftale med lejer. Det kan i praksis ske ved at udarbejde og indgå en allonge til lejekontrakten, hvori det anføres, at udlejer trods den ydede rabat bibeholder retten til at opkræve stigningen på et senere tidspunkt. Der gælder ingen særlige formkrav til at udforme allongen, men aftalen bør være skriftlig, selvom det ikke er et krav ifølge er­hvervs­lej­e­loven.

    Udlejer risikerer at fortabe sit krav på efterfølgende regulering, medmindre der indgås en særskilt aftale herom. Udlejer skal derfor være særligt opmærksom ved indgåelse af sådanne særaftaler om en tidsbegrænset rabat, idet aftalens ordlyd er afgørende for, om udlejer fortaber sit krav på evt. efterfølgende regulering.

    Andre muligheder og begrænsninger
    Som led i at indgå en særaftale om at fravige maks­re­gu­le­rin­gen iht. net­top­ri­sin­dek­set kan udlejer overveje, om det kan være en anledning til at forudsætte og gennemføre en ændring af nogle af de øvrige lejevilkår for at afbalancere den manglende hus­le­jestig­ning, fx i form af at forlænge perioden for lejerens uopsigelighed, eller ved at indgå en aftale om en fremtidig mini­mums­re­gu­le­ring, hvis det ikke allerede er aftalt i lejekontrakten. Udlejer kan også overveje at ændre på fordelingen af ved­li­ge­hol­del­ses­plig­ten for lejemålet eller ændre lejers ret til at lade en anden lejer indtræde i lejeforholdet (afståelsesret) eller fremlejeret.

    Det er væsentligt at bemærke, at lejeaftalen i medfør af er­hvervs­lej­e­lovens § 7 kan ændres eller tilsidesættes helt eller delvis, hvis lejeaftalen er urimelig. Derfor bør udlejer have det for øje ved at ændre lejevilkårene.

    Lokal købmand køber Lyngkroen: Sælger driver kongelig privilegeret kro videre som forpagter

    Lyngkroen er netop solgt efter kun at have været til salg i få måneder i det populære som­mer­hu­s­om­rå­de Odsherred. Den historiske kro har en glorværdig fortid, der strækker sig helt tilbage til 1785, hvor stedet var en kongeligt privilegeret kro. Køber er Henrik Købke Søeborg, der har den lokale Spar-købmand på modsatte side af vejen. EDC Erhverv Poul Erik Bech har formidlet salget af den charmerende kro på knap 900 m². Sælger Lau Gram Brahl fortsætter som forpagter og den daglige drift fortsætter ufortrødent.

    • Detail
    • Odsherred
    Læs artikel

    Ny er­hvervs­rå­d­gi­ver i EDC Poul Erik Bech i Vejle

    Johnny Pedersen (46) er startet som er­hvervs­rå­d­gi­ver i EDC Poul Erik Bech i Trekantområdet med udgangspunkt i Vejle, hvor han skal arbejde med hele paletten af ejen­doms­mæg­le­ry­del­ser. Han er uddannet ingeniør og taget en HD i Marketing og har bl.a. arbejdet som pro­jek­t­ud­vik­ler med at udvikle ejendomme i Coop Danmark, Lidl Danmark, Hoffmann Ejendomme og Specsavers (Louis Nielsen).

    • Vejle
    Læs artikel

    My Home tilbage på danske hænder – første skridt er at vende ”hjem” til Holstebro

    Det er under et år siden, at møbelkæden My Home drejede nøglen for sidste gang på Lavhedevej 50 i Holstebro. Men nu er der godt nyt til de møbelglade folk i Vestjylland. Møbelkæden vender nemlig tilbage til den vestjyske provinsby på akkurat samme adresse som tidligere. EDC Erhverv Poul Erik Bech har formidlet udlejningen af lejemålet på 1.456 m2 i Lavhedecentret.

    • Detail
    • Holstebro
    • My Home
    Læs artikel