Markedstal for bo­li­g­ud­lej­nings-, kontor-, detail- og lager-/lo­gi­sti­ke­jen­dom­me

I følgende kan du læse mere om udviklingen af ejen­doms­mar­ke­det fordelt på fire segmenter, samt aktuelle tomgangstal, afkastkrav og lejeniveauer.

Markedstal for bo­li­g­ud­lej­nings­e­jen­dom­me

Præget af fi­nan­si­e­rings­ud­for­drin­ger
Efterspørgslen på bo­li­g­ud­lej­nings­e­jen­dom­me har været stadigt stigende over det seneste årti, der i 2021 kulminerede med den højeste transak­tions­vo­lu­men nogensinde. 2022 har dog været kendetegnet ved et tiltagende inflationspres, der har medført markante ren­testig­nin­ger.

Det har en naturlig påvirkning på efterspørgslen efter bo­li­g­ud­lej­nings­e­jen­dom­me, hvor særligt efterspørgslen efter små og mellemstore ejendomme er påvirket af faldende efterspørgsel, mens efterspørgslen fortsat er høj for større ejendomme. Forklaringen på at efterspørgslen divergerer efter volumen, skal findes i, at de større ejendomme og boligprojekter i høj grad appellerer til in­sti­tu­tio­nel­le investorer, der i mindre grad er afhængige af frem­med­fi­nan­si­e­ring. I modsætning til de in­sti­tu­tio­nel­le investorer er mindre og mellemstore investorer i langt højere grad afhængige af frem­med­fi­nan­si­e­ring. Det lægger altså en naturlig dæmper på efterspørgslen på de mindre og mellemstore ejendomme.

Det er dermed særligt nyere bo­li­g­ud­lej­nings­e­jen­dom­me og større projekter, der fortsat oplever efterspørgsel, men der er dog færre om buddet på nuværende tidspunkt. Fokus mod provinsen – særligt i Ho­ved­stads­om­rå­det og i Østjylland – er fortsat til stede, hvor byg­ge­ak­ti­vi­te­ten er steget efter mange år med svag aktivitet, og hvor tom­gangs­ri­si­ko­en vurderes begrænset. Byg­ge­ak­ti­vi­te­ten forventes dog at aftage betydeligt i de kommende år grundet de store stigninger i byg­geom­kost­nin­ger samt rente- og in­f­la­tions­stig­nin­ger. Hvis byg­ge­ak­ti­vi­te­ten falder, bør det dog koncentrere efterspørgslen efter eksisterende ejendomme og projekter.

Tomgangen for boliger på landsplan var 3,5% for 3. kvartal 2022. Tomgangen er steget med 0,2 procentpoint siden forrige kvartal, mens tomgangen dog fortsat er 0,5 procentpoint siden samme periode sidste år.

Markedstal for kon­to­re­jen­dom­me

Høj efterspørgsel på prime-ejendomme
Efterspørgslen efter attraktive kon­to­re­jen­dom­me har været høj det seneste år med adskillige større transaktioner handlet til lave afkastkrav. Fremtiden er dog mere usikker i lyset af udsigterne til en potentiel recession. Den fortsatte udvikling i inflationen er derfor afgørende for for­vent­nin­ger­ne til segmentet, da en decideret inflation medfører betydelig risiko for øget arbejdsløshed og derfor også efterspørgslen efter kontorlokaler.

Virksomhederne efterspørger i højere grad fleksible kon­tor­løs­nin­ger som følge af øget fokus på hjemmearbejde. Samtidigt giver det virksomhederne gode muligheder for at skalere efter behov. Det er fortrinsvis i København, hvor udbuddet af fleksible koncepter er stort, mens der fx i Aarhus er efterspørgsel herpå, men kun et begrænset udbud – særligt i centrum hvor efterspørgslen efter kontorlokaler er størst.

Foruden fleksibilitet efterspørger både lejerne og investorerne i høj grad moderne og bæredygtige kontorlokaler, der er fremtidssikre. Udbuddet er dog begrænset, men flere store projekter er på vej.

Transak­tions­vo­lu­me­nen var høj i første halvår, men har været faldende de seneste måneder i takt med ren­testig­nin­ger­ne. Det har særligt været prime ejendomme, som er meget efterspurgte, hvor investorerne er parate til at betale lave afkast for de mest attraktive aktiver. Det må dog som ved bo­li­g­ud­lej­nings­e­jen­dom­me­ne forventes, at efterspørgslen vil aftage i lyset af de markante ren­testig­nin­ger.

Det gør sig særligt gældende for små og mellemstore ejendomme, mens der fortsat vurderes at være efterspørgsel på prime-ejendomme, der primært henvender sig til in­sti­tu­tio­nel­le investorer. Ser vi på andelen af ledige kontorlokaler på landsplan, udgør tomgangen 4,7% i 4. kvartal 2022. Det er et fald på 0,8 procentpoint siden sidste kvartal og det laveste niveau siden 4. kvartal 2008.

Markedstal for detaillokaler

Lav for­bru­ger­til­lid påvirker for­vent­nin­ger­ne
Detailsegment er præget af lav for­bru­ger­til­lid, stigende renter og inflation, der endnu ikke i Danmark er på definitiv retræte. Fremtiden er derfor præget af usikkerhed, da der er risiko for, at forbruget vil falde betydeligt, hvilket særligt gælder luksusgoder. Det vil først og fremmest påvirke detaillejerne, der for manges vedkommende fortsat er udfordret på økonomien oven på pandemien. Det øger dermed også risikoen indirekte for investorerne, da der er risiko for konkurser og dermed stigende tomgang.

In­ve­ste­rings­ly­sten efter detaillokaler i 2022 har fulgt godt med, men har i de seneste måneder været påvirket af ren­testig­nin­ger. Det er særligt dag­lig­va­repor­te­føl­jer, der har været meget efterspurgte, hvor der i det seneste år har været flere store transaktioner. Herudover er der øget interesse for shoppingcentre, hvilket kan forklares med de meget lave afkast inden for industri- og logistik, der betyder, at shoppingcentre kan være mere attraktive ud fra en risikojusteret betragtning. Det er dog generelt en forudsætning, at der er ud­vik­lings­mu­lig­he­der til bolig, og dermed muligheder for optimering og di­ver­si­fi­ce­ring af risiko.

På landsplan udgør andelen af ledige de­tail­han­delslo­ka­ler 2,7% for 4. kvartal 2022, hvilket er et fald på 0,1 procentpoint siden sidste kvartal. Niveauet er det laveste niveau siden 3. kvartal 2010.

Markedstal for lager- og lo­gi­sti­ke­jen­dom­me

Rekordlav tomgang
Industri- og lo­gi­stik­seg­men­tet oplever fortsat en drastisk transformation, hvor in­du­stri­om­rå­der­ne i de større byer er blevet konverteret til boliger for at imødekomme og kapitalisere på den stadig stigende interesse for boliger i de større byer. Industri- og lo­gi­sti­ke­jen­dom­me har således været ramt af et faldende udbud omkring de større byer, samtidigt er efterspørgslen stigende. Det understøttes af øget onlinehandel, teknologisk udvikling og general høj økonomisk vækst.

Det har medført stigende efterspørgsel efter særligt lo­gi­sti­ke­jen­dom­me - heriblandt ”last mile” lo­gi­sti­ke­jen­dom­me. Den høje efterspørgsel på industri- og lo­gi­sti­ke­jen­dom­me er primært fokuseret på nyere og moderne ejendomme med god loftshøjde, lette adgangsforhold og en placering tæt på essentiel infrastruktur såsom motorveje. Udbuddet af disse ejendomme er dog ikke fulgt med efterspørgslen, hvilket har medvirket til faldende afkast og derfor stigende priser. Det vurderes derfor fortsat, at der er et uforløst potentiale i segmentet, da der ikke er opført tilstrækkeligt moderne in­du­stri­e­jen­dom­me til at efterkomme markedets høje efterspørgsel.

Der er desuden flere investorer, som er meget interesserede i at investere i moderne industri- og lo­gi­sti­ke­jen­dom­me eller bygge nye - særligt hvis en virksomhed vil indgå en længerevarende lejekontrakt. Endelig er sale and leaseback transaktioner med lange lejekontrakter særdeles populære, da den lange lejeperiode er med til at mindske risikoen for investorerne.

Andelen af ledige industri- og lo­gi­sti­ke­jen­dom­me udgør 2,3% for 4. kvartal 2022, hvilket er et fald på 0,18 procentpoint siden forrige kvartal. Det er det laveste niveau siden 1. kvartal 2008. Det understreger den store efterspørgsel, og de påvirkninger omdannelse af bynære in­du­stri­om­rå­der har på efterspørgslen. Den primære tomgang findes blandt ældre og umoderne ejendomme, hvilket vidner om aktiviteten på markedet.