Ny JLL Nordic Outlook: Strategisk renovering puster nyt liv i kontormarkedet

En af verdens største ejen­doms­mæg­ler­virk­som­he­der, JLL, har netop udgivet efterårets udgave af deres halvårlige rapport Nordic Outlook, der giver en status på det nordiske ejendomsmarked. Temaet i rapporten er strategisk retrofitting (kon­tor­renove­ring), der er en afgørende faktor for udviklingen på kon­to­re­jen­doms­mar­ke­det. EDC Erhverv Poul Erik Bech har bidraget med data, nøgletal og markedsindsigt til den danske del af rapporten.

Ældre kontorer mister værdi og strategisk kon­tor­renove­ring er ikke længere en mulighed, men en nødvendighed, hvis man vil bevare ejendommens relevans og afkast. Det er en af hovedpointerne i temaartiklen i efterårets udgave af Nordic Outlook, som JLL netop har udgivet.

Rapportens fokus er primært det stockholmske kontormarked, hvor opgraderede kontorer opnår op til 22% højere leje til trods for høj tomgang. Det samme mønster, ses i København, siger Helle Nielsen Ziersen, Head of EDC International Poul Erik Bech:

"Der kan drages en del paralleller fra det stockholmske kontormarked til det københavnske kontormarked. I København oplever vi en tydelig opdeling af kontormarkedet med moderne, nybyggede kontorer på den ene side og ældre, forældede ejendomme på den anden side. De moderne, nye kontorer opnår højere leje og lavere tomgang, mens de ældre kontorer er sværere at afsætte."

Rapporten viser, at moderne premium-kontorer typisk har op mod 60% kortere tom­gangs­pe­ri­o­de sammenlignet med gennemsnitlige kontorer i samme område.

Begrænset nybyg øger renove­rings­be­ho­vet
I Stockholm er det samlede kontorbyggeri faldet med 25% siden 2021 og frem mod 2028 vil nybyggeri kun tilføje 0,6% ny kontorbestand om året. Derfor er der brug for strategisk retrofitting, hvis kontormarkedet skal følge udviklingen, siger Joseph Alberti, Head of Research hos EDC Poul Erik Bech:

"Som nævnt i rapporten, så er der stadig kun ganske få strategiske kon­tor­renove­rin­ger i Stockholm i gang, hvilket også er tilfældet i København, hvor nybyg fylder mere. Derfor er der også et stort uforløst potentiale på det københavnske kon­to­re­jen­doms­mar­ked, hvor der er gode muligheder for at 'retrofitte' forældede kon­to­re­jen­dom­me og gøre dem til attraktive kva­li­tets­le­je­mål."

"Der arbejdes med forskellige typer og omfang af retrofitting, men overordnet handler det om at renovere frem for at bygge nyt. Strategisk kon­tor­renove­ring er med til at forbedre drift­s­ef­fek­ti­vi­te­ten, reducere tomgang, styrke ESG-profilen og kan åbne adgang til grøn finansiering. Samtidig øges ejendommens gensalgsværdi og bliver mere attraktiv blandt lejerne, der er villige til at betale mere for lejemålet. Det kan være alt fra medium retrofitting med fx nye vinduer eller dyb retrofitting, hvor hele ejendommens certificering bliver opgraderet, hvilket medfører endnu højere præmier."

Danmark skiller sig positivt ud
Mens er­hverv­se­jen­doms­mar­ke­det i Norden stadig er præget af makroøkonomisk usikkerhed, skiller Danmark sig positiv ud, når vi kigger på transak­tions­vo­lu­men. I modsætning til særligt Stockholm og det svenske marked, der stadig kæmper med høj tomgang og til­ba­ge­hol­den­de investorer, viser Danmark tegn på stabilitet med mere aktivitet på er­hverv­se­jen­doms­mar­ke­det end sidste år.

"De udenlandske investorer er vendt tilbage til Danmark og i årets første syv måneder stod de for 44% af transak­tions­vo­lu­men. Allerede efter syv måneder udgør transak­tions­vo­lu­men 75% af volumenen for 2024. Vi er på vej mod en solid stigning i transak­tions­vo­lu­men med tanke på, at vi stadig har slutningen af året tilbage, hvor der normalvis er mere aktivitet end første del af året pga. bud­ge­t­af­slut­ning og investorernes behov for at allokere kapital, inden året er omme," siger Joseph Alberti og fortsætter:

"I Norge og Finland ses også en vis fremgang, men udviklingen er mere ujævn og afhænger stærkt af sektorer og geografisk placering. Sverige beskrives som det mest udfordrede marked med fortsat prisjustering og lav ri­si­ko­vil­lig­hed blandt investorer. Generelt fremstår Danmark og Norge som de mest robuste markeder i regionen, med bedre adgang til kapital og højere pris­gen­nem­sig­tig­hed."

Fælles for de fire nordiske lande er, at ESG, lokationsvalg og aktiv forvaltning stadig bliver vigtigere for både investorer og lejere. Her har København en fordel med sin bæredygtige byudvikling, stærke infrastruktur og internationalt fokus, som gør byen attraktiv, også for de udenlandske investorer og derfor er Danmark og København også længere fremme end vores nordiske naboer.