Stigning i dækningsafgift og ejendomsskat kan risikere at havne hos udlejer

Af Claus Høxbro og Lars Hammer Wentoft, advokater og partnere i Mazanti-Andersen

De nye offentlige ejen­doms­vur­de­rin­ger, der efterhånden har været længe undervejs, rejser flere kommercielle og lejeretlige pro­blem­stil­lin­ger, som for mange udlejere kan få stor betydning. Hvilke muligheder for opkrævning har udlejer, og hvordan kan dette reguleres i en er­hvervs­le­je­kon­trakt?

Udsendelse af de nye offentlige ejen­doms­vur­de­rin­ger for er­hverv­se­jen­dom­me forventes først at ske i 2025 eller senere. Det betyder, at dækningsafgift for dæk­nings­af­gifts­plig­ti­ge ejendomme samt ejendomsskat – fra den 1. januar 2022 og frem til de nye vurderinger ligger klar. De vil blive beregnet på foreløbige grundlag i henhold til Lov om ændring af lov om kommunal ejendomsskat, ejen­doms­vur­de­rings­lo­ven og forskellige andre love. Så snart de nye vurderinger ligger klar, skal du som udlejer derfor forvente at modtage en ef­ter­re­gu­le­ring på forskellen mellem det foreløbige opgjorte grundlag og det endelige grundlag, hvilket giver anledning til flere juridiske pro­blem­stil­lin­ger.

Er­hvervs­lej­e­lovens mulighed for at regulere med til­ba­ge­vir­ken­de kraft
Udgangspunktet for stigninger i dækningsafgift og ejendomsskat er, at du som udlejer har mulighed for at forlange udgiften udlignet gennem en lejeforhøjelse overfor lejer, hvilket som udgangspunkt kan ske med 3 måneders varsel. I henhold til Er­hvervs­lej­e­lovens § 10 stk. 4 kan udlejere forlange udgiften udlignet med til­ba­ge­vir­ken­de kraft fra det tidspunkt, hvor udgiften er pålagt ejendommen under forudsætning af, at kravet om lejeforhøjelse fremsættes senest 5 måneder efter det tidspunkt, hvor stigningen be­reg­nings­tek­nisk er pålagt ejendommen. I et normalt år pålægges ejen­doms­skat­ter­ne pr. 1. januar, og opkrævningerne fremsendes til udlejerne inden udgangen af maj.

Er­hvervs­lej­e­lovens bestemmelser omhandlende ejen­doms­skat­ter tager ikke stilling til den situation, som udlejere potentielt står over for nu, hvor der reelt set sker en form for a conto beskatning, da de opkrævninger der sendes ud, ikke er opgjort på grundlag af de endelige ejen­doms­vær­di­er. Udlejere skal derfor senere hen efterregulere dækningsafgift og ejendomsskat i forhold til de endelige vurderinger.

Ef­ter­re­gu­le­ring kan ramme udlejer hårdt
I tilfælde af, at de nye offentlige vurderinger bliver sendt ud i januar 2025, og dæk­nings­af­gif­ten på en given ejendom fx stiger med DKK 50.000 pr. år over perioden fra 2022 til 2024, har udlejer i henhold til er­hvervs­lej­e­lovens § 10 som udgangspunkt alene mulighed for at opkræve stigningen fra den 1. januar 2025 (datoen for ”pålægget”) og frem – vel at mærke under forudsætning af, at udlejer senest 5 måneder efter ejendommen er blevet pålagt udgiften har fremsat krav herom overfor lejer.   

I det konkrete eksempel vil stigningen i dæk­nings­af­gif­ten for årene 2022-2024 på i alt DKK 150.000 i henhold til er­hvervs­lej­e­lovens bestemmelser ikke kunne forlanges opkrævet hos lejer. Derfor må ef­ter­re­gu­le­rin­gen som udgangspunkt afholdes endeligt af udlejer.

Er­hvervs­lej­e­lovens § 10 kan fraviges ved aftale, men det er ikke almindeligt, at det sker. Det er samtidig Er­hvervs­sty­rel­sens opfattelse, at hvis det ikke er sket, så vil udlejer komme til at bære tabet alene.

Kan udlejer imødekomme problematikken?
Er­hvervs­lej­e­lovens § 10 er deklaratorisk og kan derfor fraviges ved aftale. Det kan ske i selve er­hvervs­le­je­kon­trak­ten, alternativt i et senere indgået tillæg, hvori det aftales at fravige § 10, og udlejer får derved mulighed for at forlange udgifter forbundet med stigning i ejendommens dækningsafgift og ejendomsskat opkrævet hos lejer med til­ba­ge­vir­ken­de kraft uden lovens tids­be­græns­ning på 5 måneder.

Ovenstående fravigelse forudsætter lejers accept.

Udlejere bør nøje overveje, hvordan en evt. fravigelse skal reguleres i en er­hvervs­le­je­kon­trakt, herunder eksempelvis, men ikke begrænset til, den situation hvor lejer fraflytter i perioden fra 2022 til 2024, og ejendommen endnu ikke er pålagt en forhøjet dækningsafgift eller ejendomsskat, og udlejer uagtet § 10 ønsker ret til at forlange udgiften udlignet hos lejer.

Tilsvarende kan der indsættes et udtrykkeligt forbehold om, at der i ejen­doms­regn­ska­bet kan medtages afgifts- og skat­te­o­pkræv­nin­ger med til­ba­ge­vir­ken­de kraft, når ef­te­ro­pkræv­nin­gen skyldes det offentliges forsinkede ejen­doms­vur­de­rin­ger.

Udlejers muligheder i eksisterende lejeforhold
Har udlejer ikke allerede fraveget er­hvervs­lej­e­lovens § 10 i en eksisterende er­hvervs­le­je­kon­trakt, eller er udlejer i tvivl om, hvorvidt formuleringen er præcis nok, bør det overvejes at udarbejde et tillæg til den eksisterende lejekontrakt, hvori fravigelsen reguleres.

Hvis lejer er tøvende over for at acceptere en sådan bestemmelse, kan der evt. forhandles om at ændre andre vilkår i lejeforholdet, herunder fx et maksimum på den årlige net­top­ri­sin­deks­re­gu­le­ring, ændring af uopsigelighed, finansiering af ændringer af lejemålet over lejen eller andre forhold.

Er et tillæg til en gældende er­hvervs­le­je­kon­trakt ikke en mulighed i det konkrete lejeforhold, kan udlejer i tilfælde af lejers fraflytning tage et konkret forbehold for at efterregulere dækningsafgift og ejendomsskat, og efterfølgende ved tvist om opkrævning overfor lejer lade det være op til domstolene at vurdere, om regningen fra det manglende samspil mellem er­hvervs­lej­e­loven og det offentliges forsinkede ejen­doms­vur­de­rin­ger skal afholdes af udlejer eller ej. Det er imidlertid meget usikkert, om en sådan sag kan vindes.

Hvordan forholder man sig ved overdragelse af fast ejendom, som er udlejet?
Det er i denne situation vigtigt, ved gennemførelse af en due diligence, at få taget stilling til det potentielle krav på ef­ter­re­gu­le­ring, herunder hvem der endeligt skal bære dette – om det er køber, sælger eller lejer.

Hvordan forholder det sig for boliglejemål?
Lejelovens § 46 har stort set samme ordlyd som er­hvervs­lej­e­lovens § 10, men lejelovens bestemmelse er i modsætning til er­hvervs­lej­e­lovens § 10 præceptiv, og kan derfor ikke fraviges ved aftale mellem lejer og udlejer i en lejekontrakt. Det betyder, at den til­ba­ge­vir­ken­de kraft for boliglejemål max. kan udgøre 5 måneder – i modsætning til er­hvervs­lej­e­lovens muligheder for at fravige § 10. Det betyder, at flek­si­bi­li­te­ten for udlejer i boliglejemål er mindre end i er­hvervs­le­je­mål.

Derudover vurderes det, at konsekvenserne ved at ejen­doms­vur­de­rin­ger først bliver sendt ud i juni eller senere på året, er større i boliglejemål end ved er­hvervs­le­je­mål, eftersom ejen­doms­vur­de­rin­ger ifølge praksis og litteratur bliver pålagt pr. 1. januar i et givent år. Efter udløb af den 5. måned i året er fristen på de 5 måneder for at kræve lejeforhøjelse med til­ba­ge­vir­ken­de kraft sprunget i henhold til § 46 stk. 3. Udlejere af boliglejemål afskæres derfor fra at varsle stigninger med til­ba­ge­vir­ken­de kraft overfor lejere, såfremt ejen­doms­vur­de­rin­ger­ne først bliver sendt ud i juni eller senere på året.

Udlejer kan altså risikere alene at være berettiget til lejeforhøjelse fremadrettet, vel at mærke med nødvendigt varsel på 3 måneder, og ikke med til­ba­ge­vir­ken­de kraft, som i tilfældet, hvis vurderingerne bliver sendt ud inden for de første 5 måneder af året.

Udlejer kan ikke afdække denne risiko ved en aftale med lejer. En aftale vil være ugyldig, og lejeren er derfor ikke bundet heraf.

Udlejere af boliglejemål kan derfor ikke gøre andet, end at håbe på, at ejen­doms­vur­de­rin­ger­ne bliver sendt ud inden for de første 5 måneder af året. Men hvornår det sker vides stadig ikke med sikkerhed, og for så vidt angår regulering tilbage i tid, er der tale om en ud­le­jerom­kost­ning, som parterne i en evt. overdragelse skal huske at tage stilling til.