Bolig: Fald i nybyggeri
Efterspørgslen efter boligudlejningsejendomme er fortsat stor, og trods flere nye projekter er tomgangen stadig relativt begrænset. Transaktionsvolumen befinder sig på et lavere niveau end de seneste års rekordhøje niveauer, men der er stadig stor kapital i markedet.
Perioden med rekordlav rente er nu fortid og stigende renteniveauer i kombination med højere usikkerhed, bringer spændinger for priser og afkastplaceringer mellem køber og sælger. Den stigende rente gør det ligeledes sværere at opnå samme belåningsgrad som før, hvilket bringer afventende tendenser for købere såvel som projektudviklere i markedet, hvorfor der forventes en markant opbremsning i antallet af nye projekter i den kommende fremtid. Taget en opbremsning på udvikling af projekter i betragtning, formodes dette at gavne lejeudviklingen på boligmarkedet.
Tomgangen for boliger på landsplan var 3,8% for 1. kvartal 2023. Siden forrige kvartal er tomgangen steget med 0,6 procentpoint, og med 0,5 procentpoint siden samme periode sidste år.
På vej ind i 2023 er boliger stadig en efterspurgt varer blandt investorer og trods mere vanskelige finansieringsforhold, udskiller boligsegmentet sig især på det stabile cash flow, som også er til stede i usikre tider. Boligejendommene kan i så fald tiltræde som stabilisator for en bred portefølje hvor usikkerheden for aktiver som er mere konjunkturfølsomme afvejes af porteføljens boligejendomme. Ligeledes fungerer boligejendomme til at ruste mod inflationsstigninger, hvor denne dog er blevet begrænset til 4% som følge af bestemmelse fra Folketinget.
Kontor: Stigende beskæftigelse medfører lav tomgang
Der er en fortsat høj aktivitet på det danske kontormarked, der særligt er støttet af den høje beskæftigelse i samfundet. Der har på markedet været en historisk lav tomgang, på trods af en tid med høj inflation og stigende renter. Fremtiden er dog stadig usikker, da der lurer en mulig recession i 2023. En potentiel recession vil med al sandsynlighed medføre lavere beskæftigelse og derved en lavere efterspørgsel på kontorlokaler. I første halvår af 2023 har der været en trend af stigende afkastkrav og et fald i transaktionsvolumen.
Virksomhederne ønsker i langt større grad fleksible løsninger, hvor det særligt er at bemærke fleksibilitet i forhold til opsigeligheden af kontorlejemålet. Coronapandemien og den igangværende konflikt i Ukraine, har belyst et behov for virksomhederne, hvori de ønsker hurtigere og nemmere tilpasning af deres omkostninger. Derfor er der et potentiale i kortere kontrakter som kan præge fremtiden og introducere en større tomgangsrisiko for investorer.
Markedet er dog fortsat stærkt og oplever høj efterspørgsel i særligt de større byer. Der ses en kraftig tendens til at flere virksomheder søger ind i centrale byområder, og meget få virksomheder ønsker at flytte væk fra de centrale områder. Der har været en historisk lav tomgang i de større byer, der er på 4,8% i 2. kvartal 2023. Det er 0,7 procentpoint lavere sammenlignet med samme kvartal sidste år. Den høje tilflytning og lave tomgang indikerer en ”skjult” efterspørgsel, hvor virksomheder ønsker at flytte til centrale byområder, men må undlade dette, da udbuddet ikke matcher efterspørgslen.
Detail: Positive forventninger til fremtiden giver stigende forbrugertillid
Generelt skal både investorerne og lejere forholde sig til en ny virkelighed, hvor især investorerne er blevet mere tilbageholdende og selektive i deres beslutninger. Ved en mulig recession skal lejer og udlejer være åben for dialog med fleksibilitet i højsædet. Fx har Inflationsstigningerne for lejere uden loft over lejereguleringer betydet, at disse har udsigt til store lejestigninger, hvilket oveni udhulet købekraft gør situationen vanskelig. Lejereguleringerne skaber bestemt et dilemma, hvor en leje opkrævet efter maksimal indeksering skaber risiko for, at lejer forlader lejemålet og lejemålet overgår til tomgang. Det bør derfor vurderes hvorvidt lejeren kan modstå en opjustering af lejeniveauet. Det opleves generelt at en større andel af udlejere har reguleret lejen med den berettigede tilladte takst, hvorefter en dialog er indgået, i tilfælde af, at denne har givet udfordringer for lejer. Der forventes ligeledes af inflationsstigningerne, at dette har aktiveret en Interesse blandt lejere mod at forhandle om faste årlige lejereguleringer.
For detail er det stadig beliggenheden og synlighed som er efterspurgt, hvor de større handelsstrøg trods højere lejeniveauer, er et sikkert valg for lejere i usikre tider. Det forventes at efterspørgslen efter primær beliggenhed stadig vil være stor, da flere butikker og kæder som er beliggende på sekundær placering formentlig vil søge mod det primære handelsstrøg. Dette understøttes yderligere af de geografiske forskelle på vækstfordelingen i detailsegmentet på landsplan.
På landsplan udgør andelen af ledige detailhandelslokaler 2,9% for 2. kvartal 2023, hvilket er en stigning på 0,2 procentpoint sammenlignet med forrige kvartal. Siden samme kvartal forrige år er tomgangen steget med 0,3 procentpoint.
Industri: Svagt stigende tomgang
Den seneste tid har været præget af nye rekorder for lejeniveauer og lav tomgang for industri- og logistiksegmentet. Det er særligt i de større byer, hvor industriområder har gennemgået en markant transformation og der er blevet opført en stor mængde boligmasse. Der har altså været tilstrækkelig opførsel af ny industri, hvilket i den grad har gjort udbuddet lavt, og hvor der flere steder ikke er mulighed for nybyg af tidssvarende industri- og logistikejendomme. Efterspørgslen efter industri- og logistikejendomme er fortsat høj, men har oplevet en opbremsning i første halvår af 2023. Dette har medført at afkastet er stagnerende eller svagt stigende.
Indtil nu har industrisegmentet vist lav følsomhed overfor den høje inflation og rentestigninger. Forklaringen ligger i den højere grad af sikring mod problemer forbundet med forsyningskæder, hvilket kun gør segmentet endnu mere interessant for potentielle investorer. Dette kommer også til udtryk i en stigende interesse fra udenlandske investorer som er begyndt at rette blikket mod mindre ejendomsporteføljer i Danmark.
Der er generelt for segmentet et voksende ønske om tilgang af bæredygtige og energieffektive ejendomme ligesom det gør sig gældende for kontor. Det forventes fremadrettet at miljøcertificeringer bliver en væsentlig del for nyopførte ejendomme.
Tomgangen nåede et historisk lavt niveau ved udgangen af 2022 på 1,3% på landsplan. Tomgangen for 2. kvartal 2023 er på 1,9%, altså 0,4 procentpoint over lavpunktet. Siden samme kvartal sidste år er tomgangen steget med 0,3 procentpoint.
Vil du vide mere?
Hvis du er interesseret i at dykke endnu længere ned i udviklingen på tværs af de forskellige segmenter, så læs seneste Market Update og blivere kloger på, hvad der rør sig på markedet lige nu.
Læs Market UpdateDEKRA udvider med nyt DGNB-certificeret AMU Center på 2.700 m² i Nørresundby
Den tyske sikkerhedsgigant, DEKRA, med afdelinger i mere end 60 lande og over 48.000 medarbejdere udvider deres nordjyske tilstedeværelse. Virksomheden har købt et grundstykke på 15.000 m² i Nørresundby, hvor de opfører et nyt DGNB-certificeret AMU Center til transportbranchen, der forventes færdig primo 2025. EDC Erhverv Poul Erik Bech Aalborg har takket være netværk og lokalkendskab formidlet salget mellem sælger Brian Schou fra K3 ejendomme og køber DEKRA.
- Aalborg
- DEKRA
- Byggeprojekt
Ankerhus en af Skagens mest markante ejendomme sat til salg for knap 64 mio. kr.
Ankerhus, en markant skikkelse i bybilledet i Skagen, er sat til salg. EDC Erhverv Poul Erik Bech Vendsyssel skal formidle salget af ejendommen, der indeholder 12 eksklusive lejligheder, 2 fuldt udlejede erhvervslejemål i stueetagen og en traditionel Skagen villa, der er bygget i samme stil som resten af ejendommen.
- Skagen
- Ankerhus
- Investering
228 ha planteavlsejendom med godslignende karakter til salg for 73 mio. kr. i Stubbekøbing
En herskabelig planteavlsejendom med moderniseret hovedhus, tre boliglejemål og syv driftsbygninger er sat til salg for 73 mio. kr. i Stubbekøbing på Nordfalster. EDC Landbrug Poul Erik Bech skal formidle salget af den imponerende ejendom, der råder over 228 ha. dyrkningssikker landbrugsjord med enormt potentiale for grøn produktion.
- Landbrug
- Lolland Falster