Følg udviklingen på ejen­doms­mar­ke­det

Forventet stabilitet og øget aktivitet på boligmarkedet i 2025

Transak­tions­vo­lu­men for bolig nåede i 2024 ca. 26 mia. kr., hvor december sluttede med flere store handler, bl.a. Rødovre Port, A-huset og en mar­keds­le­jepor­te­føl­je i Storkøbenhavn. De 10 største handler i december udgjorde ca. 28% af den samlede volumen i 2024.

De professionelle investorer er blevet mere aktive, og afkastkravene ser ud til at have stabiliseret sig. Derudover kan yderligere rentefald medføre øget aktivitet.

Efterspørgslen retter sig mod nyere, ureguleret boligmasse, da høje renter gør finansiering af ældre ejendomme med ud­vik­lings­po­ten­ti­a­le vanskelig. Byg­ge­ak­ti­vi­te­ten er faldet de senere år pga. stigende renter og usikkerhed om nye projekters rentabilitet. Dette har mindsket risikoen for overudbud i ud­lej­nings­mar­ke­det, der visse steder var en væsentlig risikofaktor op mod de senere inflations- og ren­testig­nin­ger.

De nye ejen­doms­skat­ter skaber usikkerhed i vær­di­an­sæt­tel­sen, men en stig­nings­be­græns­ning betyder, at effekten af stigende grundværdier indfases gradvist.

Kombinationen af høje renter og stigende skatter øger incitamentet til at leje frem for at eje, særligt i de største byer. Sammen med faldende byggeaktivitet lægger det pres på lejemarkedet, hvor lejeniveauer flere steder ventes at stige. Tomgangen er faldet 0,8 procentpoint på et år til 3,4% og er lavest i København, Københavns omegn og Nordsjælland, og højest i Midtjylland og Aalborg. Markedslejen forventes stabil til let stigende i 2025, mens afkastkravene forventes at forblive stabile.

Markedsleje og afkast

Stabil efterspørgsel efter moderne kon­tor­løs­nin­ger trods mar­kedstil­pas­ning

Kon­tor­seg­men­tet oplevede tilbagegang i 2024 med en samlet volumen på 7,3 mia. kr. Årets største handel var Heartlands køb af Navitas-ejendommen i Aarhus til over 700 mio. kr.

Efterspørgslen efter attraktive kontorer er fortsat til stede, men markedet domineres af danske aktører, da internationale investorer har en mere forsigtig tilgang til segmentet. Det danske kontormarked adskiller sig dog fra internationale tendenser med rekordhøj beskæftigelse og begrænset hjemmearbejde, hvilket blandt andet skyldes kortere pendlertid. Nogle virksomheder har dog undervurderet medarbejdernes ønske om fysisk fremmøde og har nu for lav kon­tor­ka­pa­ci­tet. Samtidig har andre virksomheder strammet reglerne for hjemmearbejde og sat begrænsninger herpå.

Mange virksomheder efterspørger fleksible kon­tor­kon­cep­ter som servicerede kontorer og kontorhoteller med ska­le­rings­mu­lig­he­der og flere faciliteter. I København er udbuddet stort, mens Aarhus oplever begrænset kapacitet trods høj efterspørgsel.

Bæredygtighed spiller en stigende rolle for både lejere og investorer, drevet af ESG-krav og kommende regulering. Ejendomme med højt klimaaftryk kan miste værdi, mens certificerede og ener­gi­for­bed­re­de ejendomme ventes at stå stærkere.

Tomgangen for kontorer er steget med 0,9 procentpoint fra 4. kvartal 2023 til 4. kvartal 2024 til 6,0%. Afkastkravene og markedslejen forventes at være stabile i den kommende tid.

Markedsleje og afkast

Detailhandlen fortsætter væksten, mens transak­tions­ak­ti­vi­te­ten viser styrke

Detailhandlen oplevede en fremgang i 2024 med en stigning på 2,1 procentpoint i mængdeindekset og 3,2 procentpoint i værdiindekset, drevet af stigende realløn. Pri­vat­for­bru­get forventes at fortsætte med at stige i 2025, understøttet af et stærkt arbejdsmarked og lav inflation. En handelskrig med USA kan dog udgøre en risikofaktor, hvilket kan have konsekvenser for detailhandlen.

Transak­tions­ak­ti­vi­te­ten var generelt svag i 2024, men sluttede stærkt med salget af en de­tail­e­jen­doms­por­te­føl­je til ca. 900 mio. kr. Strøget i København oplevede øget aktivitet, bl.a. Bucherers køb af Østergade 22 til rekordhøj kva­drat­me­ter­pris.

Mod slutningen af 2024 var udlejningen i København travl, mens markedet var mere fragmenteret på landsplan. Det er primært de decentrale områder der kæmper, mens hovedstrøgene i større byer klarer sig bedre.

Efterspørgslen på dag­lig­va­repor­te­føl­jer med spredning er stabil pga. deres attraktive risikoprofil med lejekontrakter med lange uopsigelighed, hvilket gør disse ejendomme relativt højt prissat.

Tomgangen for detail steg kun 0,2 procentpoint fra 4. kvartal 2023 til 4. kvartal 2024 og lå på 3,2%. Afkastkravene vurderes stabile, understøttet af forventede rentefald, mens der lokalt kan være risiko for faldende markedsleje.

Markedsleje og afkast

Højere lejestigninger som følge af NPI-reguleringer har presset lejerne. Det er dog indtrykket, at ikke alle udlejere har implementeret fuld NPI-regulering. Blandt nogle udlejere er der dels taget hensyn til lejernes robusthed eller risiko for opsigelse og dels er taget hensyn til risikoen for en §13 regulering af lejen grundet risikoen for, at den regulerede leje ville overstige markedslejen. Risikoen for høje NPI-reguleringer har desuden medført øget opmærksomhed blandt lejerne på klausuler omkring regulering i le­je­kon­trak­ter­ne. Dette betyder, at der i stigende grad forventes krav til mak­si­mal­re­gu­le­ring fremadrettet.

Tomgangen for detail har været svagt stigende det seneste år, hvor tomgangen er steget svagt med 0,2 procentpoint til 3,1 % i 2. kvartal 2024. Afkastkravene vurderes over en bred kam stabile til let stigende over det kommende år, mens der er visse risikoer for faldende markedsleje nogle steder.

Høj efterspørgsel og bæredygtighed præger industri- og lo­gi­stik­seg­men­tet

Lo­gi­stik­seg­men­tet oplevede fortsat høj efterspørgsel i 2024 med en transak­tions­vo­lu­men på over 13 mia. kr. Især lager- og lo­gi­sti­ke­jen­dom­me nær de største byer var efterspurgte. Den største handel var DSV’s salg af Danmarks største logistikcenter i Horsens for ca. 3,3 mia. kr., svarende til 25% af årets volumen inden for lager- og lo­gi­sti­ke­jen­dom­me.

Efterspørgslen er størst på moderne lo­gi­sti­ke­jen­dom­me nær vigtig infrastruktur. Let industri oplever også høj efterspørgsel, da mange er­hvervs­om­rå­der i de største byer omdannes til boliger.

Bæredygtighed er i fokus, særligt certificerede og ener­gi­ef­fek­ti­ve ejendomme. DSV’s logistikcenter i Horsens er et eksempel med solceller, bat­te­ri­tek­no­lo­gi og geotermisk opvarmning.

Sale-&-lease-back-aftaler med lange lejekontrakter er populære, hvor virk­som­he­der­nes bonitet og uop­si­ge­lig­heds­pe­ri­o­der er afgørende for om­sæt­te­lig­he­den, mens beliggenheden spiller en mindre rolle.

Det bliver sværere at finde arealer til lo­gi­sti­ke­jen­dom­me på de bedste placeringer, men på kort sigt er der overudbud i Trekantområdet og den sydvestlige lo­gi­stik­kor­ri­dor ved København, hvilket øger tomgangen. Det kan presse lejen lidt ned på kort til mellemlang sigt, mens de langsigtede udsigter er positive.

Tomgangen på lager- og lo­gi­sti­ke­jen­dom­me steg det seneste år med knap 1 procentpoint til 2,9%. Afkastkravene forventes at være stabile i det kommende år. Det samme med markedslejen, der dog kan variere geografisk.

Markedsleje og afkast