Udviklingen af ejen­doms­mar­ke­det

Efterspørgslen på bo­li­g­ud­lej­nings­e­jen­dom­me fortsat stor

Efterspørgslen efter bo­li­g­ud­lej­nings­e­jen­dom­me er fortsat stor, og trods flere nye projekter er tomgangen stadig relativt begrænset. Transak­tions­vo­lu­men befinder sig på et lavere niveau end de seneste års rekordhøje niveauer, men der er stadig stor kapital i markedet.

Perioden med rekordlav rente er nu fortid og stigende renteniveauer i kombination med højere usikkerhed, bringer spændinger for priser og af­kast­pla­ce­rin­ger mellem køber og sælger. Den stigende rente gør det ligeledes sværere at opnå samme belåningsgrad som før, hvilket bringer afventende tendenser for købere såvel som pro­jek­t­ud­vik­le­re i markedet, hvorfor der forventes en markant opbremsning i antallet af nye projekter i den kommende fremtid. Taget en opbremsning på udvikling af projekter i betragtning, formodes dette at gavne le­je­ud­vik­lin­gen på boligmarkedet.

Tomgangen for boliger på landsplan var 3,6% for 4. kvartal 2022.  Siden forrige kvartal er tomgangen altså uændret, mens tomgangen dog er faldet 0,1 procentpoint siden samme periode sidste år.

På vej ind i 2023 er boliger stadig en efterspurgt varer blandt investorer og trods mere vanskelige fi­nan­si­e­rings­for­hold, udskiller boligsegmentet sig især på det stabile cash flow, som også er til stede i usikre tider. Bo­li­ge­jen­dom­me­ne kan i så fald tiltræde som stabilisator for en bred portefølje hvor usikkerheden for aktiver som er mere konjunk­tur­føl­som­me afvejes af porteføljens boligejendomme. Ligeledes fungerer boligejendomme til at ruste mod in­f­la­tions­stig­nin­ger, hvor denne dog er blevet begrænset til 4% som følge af bestemmelse fra Folketinget.

Markedsleje og afkast

Høj aktivitet på kontormarkedet

Der er en fortsat høj aktivitet på det danske kontormarked, der særligt er støttet af den høje beskæftigelse i samfundet. Der har på markedet været en historisk lav tomgang, på trods af en tid med høj inflation og stigende renter. Fremtiden er dog stadig usikker, da der lurer en mulig recession i 2023. En potentiel recession vil med al sandsynlighed medføre lavere beskæftigelse og derved en lavere efterspørgsel på kontorlokaler. I første halvdel af 2022 så man faldende afkast, men i sidste halvdel af 2022 og starten af 2023 har der været tendenser til stigende afkast i særligt København og Aarhus.

Virksomhederne ønsker i langt større grad fleksible løsninger, hvor det særligt er at bemærke fleksibilitet i forhold til opsigeligheden af kon­tor­le­je­må­let. Cor­o­na­pan­de­mi­en og den igangværende konflikt i Ukraine, har belyst et behov for virksomhederne, hvori de ønsker hurtigere og nemmere tilpasning af deres omkostninger. Derfor er der et potentiale i kortere kontrakter som kan præge fremtiden og introducere en større tomgangsrisiko for investorer.

Markedsleje og afkast

Markedet er dog fortsat stærkt og oplever høj efterspørgsel i særligt de større byer. Der ses en kraftig tendens til at flere virksomheder søger ind i centrale byområder, og meget få virksomheder ønsker at flytte væk fra de centrale områder. Der har været en historisk lav tomgang i de større byer, der har været omkring 5% i 1. kvartal 2023. Det er 0.9 procentpoint lavere sammenlignet med samme kvartal sidste år. Den høje tilflytning og lave tomgang indikerer en ”skjult” efterspørgsel, hvor virksomheder ønsker at flytte til centrale byområder, men må undlade dette, da udbuddet ikke matcher efterspørgslen.

Udbudte kontorlokaler i procent af skønnet bygningsmasse

Detail med ny virkelighed

Generelt skal både investorerne og lejere forholde sig til en ny virkelighed, hvor især investorerne er blevet mere til­ba­ge­hol­den­de og selektive i deres beslutninger. Ved en mulig recession skal lejer og udlejer være åben for dialog med fleksibilitet i højsædet. Fx har In­f­la­tions­stig­nin­ger­ne for lejere uden loft over le­je­re­gu­le­rin­ger betydet, at disse har udsigt til store lejestigninger, hvilket oveni udhulet købekraft gør situationen vanskelig. Le­je­re­gu­le­rin­ger­ne skaber bestemt et dilemma, hvor en leje opkrævet efter maksimal indeksering skaber risiko for, at lejer forlader lejemålet og lejemålet overgår til tomgang. Det bør derfor vurderes hvorvidt lejeren kan modstå en opjustering af lejeniveauet. Det opleves generelt at en større andel af udlejere har reguleret lejen med den berettigede tilladte takst, hvorefter en dialog er indgået, i tilfælde af, at denne har givet udfordringer for lejer. Der forventes ligeledes af in­f­la­tions­stig­nin­ger­ne, at dette har aktiveret en Interesse blandt lejere mod at forhandle om faste årlige le­je­re­gu­le­rin­ger.

Markedsleje og afkast

For detail er det stadig beliggenheden og synlighed som er efterspurgt, hvor de større handelsstrøg trods højere lejeniveauer, er et sikkert valg for lejere i usikre tider. Det forventes at efterspørgslen efter primær beliggenhed stadig vil være stor, da flere butikker og kæder som er beliggende på sekundær placering formentlig vil søge mod det primære handelsstrøg. Dette understøttes yderligere af de geografiske forskelle på vækst­for­de­lin­gen i de­tail­seg­men­tet på landsplan.

På landsplan udgør andelen af ledige de­tail­han­delslo­ka­ler 2,7% for 1. kvartal 2023, hvilket er uændret sammenlignet med forrige kvartal. Siden samme kvartal forrige år er tomgangen steget med 0,1 procentpoint.

Udbudte detaillokaler i procent af skønnet bygningsmasse

Industri fortsætter derudaf

Den seneste tid har været præget af nye rekorder for lejeniveauer og lav tomgang for industri- og lo­gi­stik­seg­men­tet. Det er særligt i de større byer, hvor in­du­stri­om­rå­der har gennemgået en markant transformation og der er blevet opført en stor mængde boligmasse. Der har altså været tilstrækkelig opførsel af ny industri, hvilket i den grad har gjort udbuddet lavt, og hvor der flere steder ikke er mulighed for nybyg af tidssvarende industri- og lo­gi­sti­ke­jen­dom­me. Efterspørgslen efter industri- og lo­gi­sti­ke­jen­dom­me er historisk høj, som blev drevet af de seneste års højkonjunktur – som dog oplevede en væsentlig opbremsning i sidste halvår 2022. Dette har medført at afkastet er stagnerende eller svagt stigende.

Markedsleje og afkast

Indtil nu har in­du­stri­seg­men­tet vist lav følsomhed overfor den høje inflation og ren­testig­nin­ger. Forklaringen ligger i den højere grad af sikring mod problemer forbundet med for­sy­nings­kæ­der, hvilket kun gør segmentet endnu mere interessant for potentielle investorer. Dette kommer også til udtryk i en stigende interesse fra udenlandske investorer som er begyndt at rette blikket mod mindre ejen­doms­por­te­føl­jer i Danmark.

Der er generelt for segmentet et voksende ønske om tilgang af bæredygtige og ener­gi­ef­fek­ti­ve ejendomme ligesom det gør sig gældende for kontor. Det forventes fremadrettet at mil­jø­cer­ti­fi­ce­rin­ger bliver en væsentlig del for nyopførte ejendomme.

Tomgangen nåede et historisk lavt niveau ved udgangen af 2022 på 0,8% på landsplan. Tomgangen er for 1. kvartal 2023 på 0,9%, altså 0,1 procentpoint over lavpunktet. Siden samme kvartal sidste år er tomgangen faldet 0,1 procentpoint.

Udbudte in­du­stri­lo­ka­ler i procent af skønnet bygningsmasse