Mindre ud­vik­lings­ak­ti­vi­tet grundet høje renter

Efterspørgslen efter bo­li­g­ud­lej­nings­e­jen­dom­me er aftaget betragteligt i løbet af 2023, hvilket understreges af, at transak­tions­vo­lu­men er faldet med omkring 50 % mellem 2022 og 2023.

Faldet i transak­tions­vo­lu­men er drevet af de senere års inflation- og ren­testig­nin­ger samt generelle usikkerheder. Dette har betydet, at afkastkravene blandt køberne er øget betragteligt samtidigt med, at sælgerne er langsomme til at tilpasse afkastkravene til den nye mar­keds­si­tu­a­tion. Overordnet set er afkastkravene også fortsat lavere i Danmark end i de om­kring­lig­gen­de lande, hvor dele af forklaringen skal findes i, at de danske ejen­doms­in­ve­sto­rer i vid udstrækning har en mere robust fi­nan­si­e­rings­struk­tur. Dette betyder, at de ikke er nær så følsomme for renteudsving, som f.eks. investorerne på det svenske marked. Derfor har mange investorer mulighed for at holde på deres ejendom fremfor at acceptere en lavere pris ifm. salg.

Kombinationen af høje rente og stigende skatter kan betyde, at flere privatpersoner vælger, eller er nødt til, at leje en bolig, da det mange steder på nuværende tidspunkt er forholdsvist mere attraktivt at leje fremfor at eje.

På trods af væsentlig byggeaktivitet de senere år er tomgangen fortsat relativt begrænset på national plan. Tomgangen er klart lavest i København, Københavns Omegn og Nordsjælland, mens den er højest i Midt- og Nordjylland. Tomgangen for boliger er steget med 0,50 % til 4,1 % mellem 4. kvartal 2022 og 4. kvartal 2023.

Markedslejen forventes at være stabil til let stigende i det kommende år, mens afkastkrav forventes at være stabile omkring de nuværende rapporterede niveauer. At afkastkravene forventes stabile, skyldes bl.a. udsigt til faldende renteniveauer i løbet af 2024, der ganske naturligt vil forbedre forudsætninger for transak­tions­mar­ke­det.

Markedsleje og afkast

Stærkt kontormarked med lav tomgang

Efterspørgslen efter attraktive kon­to­re­jen­dom­me var forholdsvis stabil i 2022 med adskillige større transaktioner handlet til lave afkastkrav. Om end 2023 har set flere større transaktioner handlet til lave afkastkrav, er aktiviteten faldet væsentligt med omkring 50 %. I modsætning til mange andre europæiske lande er dette dog ganske fornuftigt, hvor aktiviteten er faldet noget mere markant med kraftige stigninger i afkastkravene for selv de mest attraktive ejendomme.

Efterspørgslen i Danmark understøttes bl.a. af et robust arbejdsmarked præget af rekordhøj beskæftigelse, men også at hjemmearbejde er væsentligt mere begrænset end i de større europæiske metropoler.

En del virksomheder efterspørger fortsat fleksible kon­tor­løs­nin­ger som følge af øget fokus på hjemmearbejde, bedre udnyttelse af pladsen og ska­le­rings­mu­lig­he­der. Det er fortrinsvis i København, hvor udbuddet af fleksible koncepter er stort, mens der f.eks. i Aarhus er høj efterspørgsel herpå, men kun et begrænset udbud – særligt i centrum hvor efterspørgslen efter kontorlokaler er størst. Der er dog også tendenser, der peger i modsat retning, hvor flere virksomheder, har etableret politikker omkring antallet af hjem­me­ar­bejds­da­ge med henblik på at begrænse mængden af hjemmearbejde.

Tomgangen for kontor på landsplan var 5,2 % i 4. kvartal 2023. Tomgangen er steget med 0,2 procentpoint siden samme kvartal året før. Afkastkravene forventes generelt at være stabile over det kommende år, hvilket også gør sig gældende for markedslejen. Udviklingen i renteniveauet kommer dog til at være den helt store joker, hvor der er betydelig risiko for, at et fortsat højt renteniveau vil medføre yderligere stigning i afkastkravene – særligt for prime kon­to­re­jen­dom­me.

Markedsleje og afkast

Markedet er dog fortsat stærkt og oplever høj efterspørgsel i særligt de større byer. Der ses en kraftig tendens til at flere virksomheder søger ind i centrale byområder, og meget få virksomheder ønsker at flytte væk fra de centrale områder. Der har været en historisk lav tomgang i de større byer, der har været omkring 5% i 1. kvartal 2023. Det er 0.9 procentpoint lavere sammenlignet med samme kvartal sidste år. Den høje tilflytning og lave tomgang indikerer en ”skjult” efterspørgsel, hvor virksomheder ønsker at flytte til centrale byområder, men må undlade dette, da udbuddet ikke matcher efterspørgslen.

Udbudte kontorlokaler i procent af skønnet bygningsmasse

Detaillejere har fået øget indflydelse

De senere års høje usikkerhed har materialiseret sig i et kraftigt fald i transak­tions­vo­lu­men, hvor transak­tions­vo­lu­men mellem 2022-2023 er faldet med omkring 60 %. Faldet i transak­tions­vo­lu­men er bredt funderet, hvilket har medført kraftigt stigende afkastkrav.

Der er fortsat efterspørgsel efter særligt dag­lig­va­repor­te­føl­jer med en geografisk spredning, da dag­lig­va­re­bu­tik­ker vurderes som mod­stands­dyg­ti­ge over for konjunk­tur­ud­s­ving. Dertil kommer, at dag­lig­va­rekæ­der­ne ofte lejer sig ind på lejekontrakter med lange uop­si­ge­lig­heds­pe­ri­o­der.

Den økonomiske uro, der opstod i løbet af 2022 som følge af rente- og in­f­la­tions­stig­nin­ger­ne, og som har medført en kraftig udhuling af forbrugernes realindkomst og derfor købekraft, har siden slutningen af 2021 medført betydelige fald i mængdeindekset. For­bru­ger­til­li­den har dog været kraftigt stigende siden lavpunktet i oktober måned men er stadig negativ, på nuværende tidspunkt på omkring -13.

Højere lejestigninger som følge af NPI-reguleringer har presset lejerne. Det er dog indtrykket, at ikke alle udlejere har implementeret fuld NPI-regulering. Blandt nogle udlejere er der dels taget hensyn til lejernes robusthed eller risiko for opsigelse og dels er taget hensyn til risikoen for en §13 regulering af lejen grundet risikoen for, at den regulerede leje ville overstige markedslejen. Risikoen for høje NPI-reguleringer har desuden medført øget opmærksomhed blandt lejerne på klausuler omkring regulering i le­je­kon­trak­ter­ne. Dette betyder, at der i stigende grad forventes krav til mak­si­mal­re­gu­le­ring fremadrettet.

Tomgangen for detail har været svagt stigende det seneste år, hvor tomgangen er steget med 0,3 procentpoint til 3,1 % i 1. kvartal 2024. Afkastkravene vurderes over en bred kam stabile til let stigende over det kommende år, mens der er visse risikoer for faldende markedsleje nogle steder.

Markedsleje og afkast

For detail er det stadig beliggenheden og synlighed som er efterspurgt, hvor de større handelsstrøg trods højere lejeniveauer, er et sikkert valg for lejere i usikre tider. Det forventes at efterspørgslen efter primær beliggenhed stadig vil være stor, da flere butikker og kæder som er beliggende på sekundær placering formentlig vil søge mod det primære handelsstrøg. Dette understøttes yderligere af de geografiske forskelle på vækst­for­de­lin­gen i de­tail­seg­men­tet på landsplan.

På landsplan udgør andelen af ledige de­tail­han­delslo­ka­ler 2,7% for 1. kvartal 2023, hvilket er uændret sammenlignet med forrige kvartal. Siden samme kvartal forrige år er tomgangen steget med 0,1 procentpoint.

Udbudte detaillokaler i procent af skønnet bygningsmasse

Stor efterspørgsel og lav tomgang på in­du­stri­mar­ke­det

Lo­gi­stik­seg­men­tet har de seneste år været præget af fortsat fornuftig efterspørgsel, hvilket understreges af, at segmentet i 2023 har oplevet det mindste fald i transak­tions­vo­lu­men i forhold til året før på blot omkring 17 %. Til sammenligning er den samlede transak­tions­vo­lu­men faldet med mere end 50% i forhold til 2022.

Efterspørgslen er primært fokuseret på nyere og moderne lo­gi­sti­ke­jen­dom­me med placering tæt på essentiel infrastruktur såsom motorveje. Øget fokus på for­sy­nings­kæ­der er en medvirkende faktor til den sunde aktivitet, da efterspørgslen blandt brugerne på lager- og lo­gi­sti­ke­jen­dom­me­ne stiger i vesten.

Det er fortrinsvis højloftede lagerejendomme med gode til­kør­sels­for­hold og ramper der er meget eftertragtede, og som imødekommer nutidens behov. Ligeledes opleves der voksende fokus på bæredygtige og ener­gi­ef­fek­ti­ve ejendomme – gerne certificerede.

Udbuddet af de mest eftertragtede ejendomme er dog ikke fulgt med, hvilket bl.a. kan tilskrives, at bynære industri- og lo­gi­sti­k­om­rå­der i høj grad konverteres til boligområder. Samtidigt bliver det i stadig stigende grad svært at skaffe egnede arealer til lo­gi­sti­ke­jen­dom­me på de bedste placeringer, da der til en vis grænse er mangel på kommunal velvillighed til at udlægge egnede arealer til lager- og lo­gi­sti­ke­jen­dom­me.

In­du­stri­seg­men­tet har ligeledes oplevet høj efterspørgsel de senere år, hvilken dog primært drives af brugerne og i mindre grad investorerne omend, der er handlet en større portefølje af in­du­stri­e­jen­dom­me det senere år. 

Tomgangen på industri- og lo­gi­sti­ke­jen­dom­me har været svagt stigende det seneste år, hvor tomgangen er steget med 0,6 procentpoint til 2,2 % i 1. kvartal 2024. Afkastkravene vurderes stabile i det kommende år, hvilket også gør sig gældende for markedslejen.

Markedsleje og afkast

Indtil nu har in­du­stri­seg­men­tet vist lav følsomhed overfor den høje inflation og ren­testig­nin­ger. Forklaringen ligger i den højere grad af sikring mod problemer forbundet med for­sy­nings­kæ­der, hvilket kun gør segmentet endnu mere interessant for potentielle investorer. Dette kommer også til udtryk i en stigende interesse fra udenlandske investorer som er begyndt at rette blikket mod mindre ejen­doms­por­te­føl­jer i Danmark.

Der er generelt for segmentet et voksende ønske om tilgang af bæredygtige og ener­gi­ef­fek­ti­ve ejendomme ligesom det gør sig gældende for kontor. Det forventes fremadrettet at mil­jø­cer­ti­fi­ce­rin­ger bliver en væsentlig del for nyopførte ejendomme.

Tomgangen nåede et historisk lavt niveau ved udgangen af 2022 på 0,8% på landsplan. Tomgangen er for 1. kvartal 2023 på 0,9%, altså 0,1 procentpoint over lavpunktet. Siden samme kvartal sidste år er tomgangen faldet 0,1 procentpoint.

Udbudte in­du­stri­lo­ka­ler i procent af skønnet bygningsmasse