Hvem skal betale ændringerne i ejen­doms­skat­ten og dæk­nings­af­gif­ten for er­hverv­se­jen­dom­me?

    Af Claus Høxbro og Lars Hammer Wentoft, advokater og partnere i Mazanti-Andersen

    Ejendomsskat er en skat, som ejere af fast ejendom skal betale til kommunen hvert år. Ejen­doms­skat­ten beregnes nu på baggrund af grundværdien, som er den værdi, som grunden ville have, hvis den var ubebygget. Grundværdien fastsættes af Skat­testy­rel­sen efter reglerne i vur­de­rings­lo­ven.

    Pr. 1. marts 2021 er der trådt nye regler om ejendomsskat for er­hverv­se­jen­dom­me i kraft. Formålet med de nye regler er – efter lovgivers opfattelse – bl.a. at gøre ejen­doms­vur­de­rin­ger for er­hverv­se­jen­dom­me mere retvisende og gennemskuelige. De nye regler medfører, at ejen­doms­vær­di­en for er­hverv­se­jen­dom­me bortfalder, og at grundværdien fastsættes på en ny måde. Desuden ændres beregningen af dæk­nings­af­gif­ten, som er en ekstra skat, som nogle kommuner opkræver af er­hverv­se­jen­dom­me.

    De aktuelle udfordringer for en ejendomsejer lige nu er, at den endelige beregning og opkrævning af ejen­doms­skat­ten og dæk­nings­af­gif­ten for perioden fra 2021 og frem til det formentlige op­gø­rel­ses­tids­punkt i 2024/25 ikke ligger fast.

    Dvs., at for hele perioden fra 2021 og frem til ca. 2024/25 svæver der en uvis skat over langt de fleste er­hverv­se­jen­dom­me. En skat som ikke kan gøres op nu, og som først opkræves, når den endelige grundværdi kendes i 2024/25, hvor så til gengæld hele differencen imellem den i perioden opkrævede skat, og den som reelt skal betales, opkræves. En evt. for meget opkrævet skat for samme periode tilbagebetales dog også.

    Det kan være ganske betydelige beløb, som skal efterbetales. Spørgsmålet er herefter, hvem der skal betale dette beløb. Beløbet vil blive opkrævet hos den, der ejer ejendommen på opkræv­nings­tids­punk­tet og altså ikke fordelt af SKAT imellem dem, som i perioden har ejet ejendommen.

    Det betyder, at medmindre den der ejer ejendommen på opkræv­nings­tids­punk­tet har sikret sig, at en anden skal betale beløbet, så skal denne ejer betale beløbet for hele perioden til SKAT. Det er uanset om ejendommen lige er købt eller ejendommen har været udlejet til en lejer, som i øvrigt måtte være forpligtet til at betale stigninger i ejen­doms­skat­ten efter bestemmelserne i lejekontrakten.

    Køb og salg af er­hverv­se­jen­dom­me
    Køber og sælger opfordres til at være opmærksomme på pro­blem­stil­lin­gen ved udarbejdelse af købsaftaler. Parterne bør her detaljeret forholde sig til, hvem der skal betale den ændrede skat, når den opkræves. Her bør der også tages stilling til, i hvilket omfang det er muligt at sikre betalingen fra lejere, hvis lejerne i øvrigt er pligtig at betale stigninger i ejen­doms­skat­ter, jf. nedenstående afsnit om Er­hvervs­lej­e­lovens § 10 stk.4. Det kan være relevant ved overdragelsen at forsøge at indgå aftaler med lejerne, mhp. at fordele byrden ved den ændrede ejendomsskat.

    Udlejer af er­hverv­se­jen­dom­me
    Er­hvervs­lej­e­lovens § 10 stk.4
    Bestemmelsen indebærer, at udlejeren kan opkræve le­je­for­hø­jel­sen med til­ba­ge­vir­ken­de kraft fra det tidspunkt, udgiften er pålagt ejendommen, hvis kravet om le­je­for­hø­jel­sen fremsættes senest 5 måneder efter dette tidspunkt. ”Pålagt” skal forstås som begyndelsen af den periode, som udgiften vedrører. Det har således ikke betydning, hvornår udlejeren har modtaget underretning om ændringen.

    Adgangen til at regulere lejen med til­ba­ge­vir­ken­de kraft omfatter alene det sidste års stigninger i ejen­doms­skat­ter­ne. Ikke-opkrævede stigninger fra tidligere år kan alene opkræves med virkning for fremtiden. Udlejeren taber således le­je­for­hø­jel­sen for den tid, der er gået, hvis udlejeren undlader at varsle lejeforhøjelse som følge af stigninger i skatter og afgifter. Ved beregningen af en ny lejeforhøjelse kan udlejeren dog tage udgangspunkt i ud­gifts­ni­veau­et fra den seneste varsling, selvom varslingen ligger flere år tilbage.

    Det betyder, at en skat varslet i 2024 for perioden 2021-2023 ikke kan opkræves hos er­hvervs­le­je­ren.

    Den citerede bestemmelse omfatter de lejekontrakter, hvor alene stigningerne i skatter betales ud over lejen. Det er uklart, om det forholder sig anderledes i tilfælde, hvor lejen i det hele er fastsat uden skatter og afgifter, og hvor disse i det hele betales som et tillæg til lejen.

    Nye lejekontrakter
    Er­hvervs­lej­e­lovens § 10 stk. 4 kan fraviges ved aftale. Udlejere af er­hverv­se­jen­dom­me opfordres derfor til at indgå en aftale, hvorefter lejer skal betale den til enhver tid gældende ejendomsskat, herunder også en evt. ef­ter­re­gu­le­ring, som ikke er kendt på tidspunktet for indgåelse af lejekontrakten.

    Tillæg til eksisterende lejekontrakter
    Udlejer kan også forsøge at lave et tillæg til eksisterende lejekontrakter, fx så lejer kan opnå andre rettigheder som led i et tillæg – det kan fx være øget uopsigelighed, ændret le­je­måls­in­dret­ning, ændret anvendelse af det lejede eller ændret pro­cen­tre­gu­le­ring af lejen. Det kan også være, at parterne kan blive enige om at dele risikoen for en ændret ejendomsskat, da en evt. nedsættelse jo – uden aftale – vil tilfalde udlejer.

    Aftaler ved fraflytning
    Ved fraflytning er der tillige grund til at søge indgåelse om en aftale om efterbetaling. Uden en sådan aftale, vil en øget skat for lejeperioden alene skulle betales af udlejer. Ved en fr­af­lyt­nings­op­gø­rel­se kunne der være grundlag for at ”forlige” et sådan muligt krav sammen med evt. regulering af en istand­s­æt­tel­ses­for­plig­tel­se.

    Ministersvar
    Ministeren for området blev under behandlingen af lovforslaget spurgt om ikke fordelingen af skatten skulle reguleres i er­hvervs­lej­e­loven. Hertil svarende ministeren:

    "Der er aktuelt ingen planer om en ændring af er­hvervs­lej­e­loven. Det bemærkes i den forbindelse, at ændring af loven, som efterspurgt af spørgeren, potentielt ville indebære en bebyrdende lovgivning for erhvervslejere med til­ba­ge­vir­ken­de kraft, i forhold til den nugældende retsstilling."

    Ejere af fast ejendom må således søge at sikre sig bedst mulig rådgivning i forhold til at beskytte sig imod de skatter, som bliver pålagt fremtidigt med til­ba­ge­vir­ken­de kraft.

    Maksimering af dæk­nings­af­gif­ten
    Som led i at mindske den økonomiske virkning af de nye er­hvervs­vur­de­rin­ger har et flertal i folketinget primo november 2023 aftalt en stig­nings­be­græns­ning på er­hvervs­dæk­nings­af­gif­ten, der skal sikre øget tryghed og en højere kvalitet af de nye 2023-vurderinger.

    Aftalen betyder, at dæk­nings­af­gif­ten årligt ikke kan stige med mere end 10% af den nye fuldt indfasede dækningsafgift. Det supplerer den nuværende moderniserede stig­nings­be­græns­ning på grundskyld for er­hverv­se­jen­dom­me, der er på 4,75%.

    Aftalen kommer forud for, at de foreløbige 2023-vurderinger for rene er­hverv­se­jen­dom­me vises til december.

    Udlejer af boligejendomme
    Det skal bemærkes, at ejere af boligejendomme ikke har mulighed for at aftale sig ud af pro­blem­stil­lin­gen over for lejerne. Lejelovens paragraf 46 har stort set samme ordlyd som er­hvervs­lej­e­lovens paragraf 10, men lejelovens bestemmelse kan i modsætning til er­hvervs­lej­e­lovens paragraf 10 ikke fraviges ved aftale mellem lejer og udlejer i en lejekontrakt.

    Fire fagforbund flytter sammen i nybygget, certificeret kon­tor­fæl­les­skab

    I 2026 vil Forbundshuset stå klar på Sluseholmen 1 i Sydhavnen lige ved det kommende metrostation Sluseholmen, der snart åbner. Forbundshuset på ca. 10.000 m² bliver hovedkontor for foreløbigt fire fagforbund. EDC Erhverv Poul Erik Bech har på vegne af MT Højgaard Property Development formidlet salget af det samlede kon­tor­fæl­les­skab, som har en samlet projektværdi på knap 500 mio. kr.

    • Sluseholmen
    • Kontor
    Læs artikel

    Kemivirksomhed sælger lager- og pro­duk­tions­e­jen­dom og bliver som midlertidige lejere

    Den Kol­ding­ba­se­re­de virksomhed Dankemi har netop solgt deres domicil på Industrivej 5, hvor MDT en anden lokalforankret virksomhed overtager ejendommen for at flytte ind efter sommeren 2024. I første omgang bliver Dankemi dog boende i ejendommen indtil deres nybyggede ejendom står klar. EDC Erhverv Poul Erik Bech Kolding har formidlet salget af lager- og pro­duk­tions­e­jen­dom­men på 3.087 m².

    • Industri
    • Kolding
    Læs artikel

    Hotel og kon­fe­ren­cecen­ter i midten af Danmark sat til salg for 110 mio. kr.

    Det tidligere Comwell Grand Park Hotel i Korsør er sat til salg. Hotel- og kon­fe­ren­cecen­te­ret ligger tæt på Vestmotorvejen og Sto­re­bælts­bro­en og rummer knap 10.000 m², som fordeler sig på 134 værelser, kon­fe­ren­ce­lo­ka­ler, mødelokaler, restaurant med industrikøkken, spaområde og en ældre og to bygninger, der tidligere har været en del af Taarnborg Gods. EDC Erhverv Poul Erik Bech skal formidle salget af hotel- og kon­fe­ren­cecen­te­ret til en pris på 110 mio. kr.

    • Korsør
    • Hotel
    Læs artikel