JLL Nordic Outlook: Nyt Super Prime-segment øger afstanden til det øvrige kontormarked

JLL har netop udgivet efterårets udgave af Nordic Outlook. Transak­tions­vo­lu­men stiger på det nordiske ejendomsmarked, og et nyt Super Prime-segment af kontorer har set dagens lys. Stockholm er længst fremme, men med laveste tomgang og højest forventede lejevækst for prime-kontorer står København rigtig stærkt. EDC Poul Erik Bech er JLL’s danske sam­ar­bejds­part­ner og har bidraget med markedstal og tendenser til den danske del af rapporten.

Nyeste udgave af JLL Nordic Outlook med titlen ”The Emergence of Super Prime” sætter fokus på et nyt segment af de mest attraktive kon­to­re­jen­dom­me. Joseph Alberti, Head of Research i EDC Erhverv Poul Erik Bech, siger:

”I flere europæiske storbyer har de allerbedste kon­to­re­jen­dom­me i de senere år trukket fra både det traditionelle prime-segment og resten af markedet. Det har skabt et nyt Super Prime-segment bestående af et mindre antal af de allerbedste kon­to­re­jen­dom­me, kendetegnet ved top­be­lig­gen­he­der, ofte i byernes centrale er­hvervs­di­strikt (CBD), høj byg­nings­kva­li­tet, stærke bæ­re­dyg­tig­heds­pro­fi­ler og attraktive faciliteter, som opnår en markant højere lejepræmie end traditionelle prime-kontorer. De første tegn på samme udvikling ses nu i Norden.”

Nationale forskelle
Selvom Super Prime-segmentet er en fælles nordisk tendens, er den tydeligere i nogle af de nordiske hovedstæder end i andre påpeger, Mikkel Søby, Partner og Direktør i EDC Erhverv Poul Erik Bech København: ”Stockholm er længst fremme i udviklingen. De 5% højeste kon­tor­le­je­ni­veau­er er steget ca. 10% siden 2023, hvorimod medianlejen kun er steget 6%. Samtidig er andelen af kon­tor­ud­lej­nin­ger over den officielle prime-leje steget fra 9% i 2023 til 17% i 2025. Det er den højeste andel i Norden og et tydeligt tegn på, at et stigende antal kon­to­re­jen­dom­me er ved at løsrive sig fra det øvrige marked.”

”I København ser vi også de første signaler, da de 5% højeste lejeniveauer er steget ca. 11% siden 2023, mens medianlejen stort set er uændret. Lignende ses i Oslo, hvor højeste kontorlejer steg 23% siden 2020. Antallet af udlejninger over prime-lejen er dog fortsat meget begrænset, og derfor er et egentligt Super Prime-segment endnu ikke etableret. Helsinki skiller sig ud, da de højeste lejeniveauer har været stort set uændrede de seneste fem år, og lejen for de bedste kontorlejemål er samtidigt ikke vokset mærkbart. Med flere nye ambitiøse prime-kon­tor­pro­jek­ter i pipeline kan byen dog være på vej mod etableringen af et Super-Prime-segment.”

København står stærkt
Kontormarkedet i København er generelt godt positioneret i forhold til nabolandene, fortæller Mikkel Søby: "Københavns kontormarked har udvist stor robusthed gennem de seneste år med en stabil prime-leje i CBD på ca. 2.450 kr. pr. m² årligt og en stabil afkastprocent på 4% siden 2023. Samtidig forventes København at være den nordiske hovedstad med den højeste stigning i lejepriserne for de mest attraktive kontorlejemål med en forventet årlig vækst på 3% frem mod 2030. Til sammenligning forventes den årlige lejevækst at udgøre 2,8% i Stockholm, mens Oslo og Helsinki følger efter med 1,7% og 1,6%.”

”De nationale forskelle afspejles også i tomgangen på kontormarkedet. Her skiller København sig igen positivt ud med en tomgang på ca. 5,9 % i CBD i første halvår 2026 mod ca. 7% i Oslo, 8,6% i Stockholm og 16% i Helsinki. Tom­gangs­ni­veau­et i København ligger fortsat under gennemsnittet for de seneste 20 år og vidner om en fortsat stærk efterspørgsel efter kontorlokaler. Det gælder både i CBD og i øvrige attraktive er­hvervs­om­rå­der som Ørestad og Nordhavn."

Internationale investorer på vej tilbage
Generelt er der positive takter på det nordiske er­hverv­se­jen­doms­mar­ked, hvor Danmark har bevaret sin position, som det næstørste ejendomsmarked i Norden efter Sverige, forklarer Joseph Alberti:

”Transak­tions­vo­lu­men i Norden steg 36% til knap 150 mia. kr. i første halvår af 2026. Fremgangen var især drevet af Sverige og Finland, hvor transak­tions­vo­lu­men steg med henholdsvis 79% og 50%. Danmark og Norge lå omvendt under niveauet for første halvår i 2025. Kigger vi på de seneste to måneder hænger Norge fortsat efter, hvorimod Danmark har indhentet efterslæbet. Efter årets første otte måneder er transak­tions­vo­lu­men herhjemme knap 3% højere end på samme tidspunkt sidste år.”

”En del af årsagen er, at de internationale investorer ser ud til at være på vej tilbage. I august stod de for ca. en tredjedel af den samlede transak­tions­vo­lu­men i Danmark, mens de i perioden januar-august kun fyldte lidt over 20%. Noget tyder på, at der igen åbnes op for flere internationale handler – også på tværs af de nordiske lande. Derfor bliver det interessant at se, om tendensen også vinder frem i resten af Norden, særligt i Sverige, hvor internationale investorer kun stod for 9% af transak­tions­vo­lu­men i første halvår af 2026. Hvis det bliver tilfældet, kan 2026 gå hen og blive et særdeles stærkt år for det nordiske er­hverv­se­jen­doms­mar­ked.”