Nuanceret billede af boligmarkedet i Aarhus: Store forskelle inden for få kilometer

Det aarhusianske boligmarked er præget af store forskelle på tomgangsniveau inden for få kilometer. Lokal projektmægler kan ikke helt genkende mediernes portrættering af tom­gangs­ni­veau­et i Aarhus, men medgiver at det kan være udfordringer. En tæt dialog med udlejer og optimering af lejeniveauet efter efterspørgslen kan være med til at nedbringe tomgangen. Derudover kan den forventede be­folk­nings­til­vækst også være med til at nedbringe det nuværende tomgangsniveau på ca. 6% i Aarhus.

De senere år har der været meget snak om boligmarkedet i Smilets By, og medierne har haft travlt med at puste til ilden om, at der står for mange tomme lejligheder i Aarhus. Det er dog ikke alle steder i Aarhus, at tomgangen er en udfordring. Derfor kan projektchef i EDC Projekt Poul Erik Bech, Tonny Broberg, ikke helt genkende snakken:

"Medierne har malet et billede af, at boligmarkedet i Aarhus er præget af stor tomgang, men det billede kan vi ikke helt genkende hos os. Vi oplever en historisk lav tomgang på mange af vores projekter i Aarhus. Bl.a. står Tuli­pan­ræk­ker­ne på Marienlystvej ved Tilst uden tomgang i et område, hvor tomgangen ellers er stor til trods for lejefrihed og lignende rabatter. Vi kan melde om en ledig bolig på Nordbjerg-Aarhus på Chri­sti­ans­b­jerg, et område med tæt på 200 boliger, ligesom Augusthave-projektet med over 200 boliger er tæt på fuldt udlejet, få måneder efter indflytning."

"Særligt i midtbyen er der mange historier om, at 1-værelses lejligheder står tomme, men i april kunne vi melde fuldt udlejet på Amaliegade 18, som er 1, 2 og 3-væ­rel­ses­bo­li­ger centralt i Aarhus. Vi kan dog godt se, at der er områder i Aarhus, der lider under et større tomgangsniveau. Derfor kan man virkelig undres over, at der er så store forskelle på tomgang inden for så små geografiske områder, som Aarhus trods alt er."

Lejeniveau skal følge efterspørgsel
Konkurrencen på det aarhusianske boligmarked er benhård, så det handler om at skille sig ud, siger Tonny Broberg: "Konkurrencen på det aarhusianske boligmarked er hård, hvor mange tilbyder lejefriheder og andre former for rabatter, fx i form af havemøbler, gardiner, grilludstyr, så det handler om at tænke anderledes, gøre sit hjemmearbejde og levere en ekstra arbejdsindsats. Udover et specialiseret mar­keds­fø­rings­se­tup og en dedikeret mæglerindsats, arbejder vi meget på, at et projekt får kortlagt sine optimale målgrupper, deres budget rammer, og hvilke krav de sætter til deres boliger. Dermed føler vi os også overbevist om at vi kan rådgive udlejerne, til at ramme de rigtige lejeniveauer, hvilket kan være helt afgørende for et projekts succes."

"Efterspørgslen er altid med til at fastsætte lejeniveauerne i de forskellige projekter. Dvs., hvis vi oplever et område, hvor efterspørgslen er stor, vil der være muligheder for at optimere lejeniveauet, mens områder hvor efterspørgslen halter, ja der vil man opleve at til trods for store indsatser, så vil den 'optimistiske leje' være svært opnåelig. Vi arbejder altid med det overordnede mål om at sikre, at mere end 90% af boligerne er udlejet, når ind­flyt­nings­da­to­en rammes." 

Hvordan ser fremtiden ud i Aarhus?
Med det heftigt omdiskuterede boligmarked i Aarhus, er det interessant at kigge ind i spåkuglen for at blive klogere på, hvordan fremtidens boligmarked i Aarhus vil se ud. Tonny Broberg fortæller:

"Pt. er udviklingen af nye projekter i Aarhus-området begrænset til få geografiske områder, herunder Aarhus Ø, Trælasten, Risskov og Amtssygehuset som de væsentligste og mest profilerede projektområder. Trælasten er kommet godt fra start med masser af differentieret boliger, og Amtssygehuset er efterhånden mere en byggeplads end et forladt hospital, hvor de første forventes at flytte ind om lidt mere end 2 år. Samme tidshorisont må som minimum forventes på de nye projekter på Aarhus Ø."

Joseph Alberti, Head of Research hos EDC Poul Erik Bech, siger: "Med den forventede stigende efterspørgsel og en rekordlav byggeaktivitet, både påbegyndt, igangværende og fuldført byggeri, må tomgangen på ca. 6% forventes at falde. Så hvis boligerne er disponeret korrekt i forhold til efterspørgslen, og lejen fastlagt i et markedskomfort niveau, så vil udlejerne med de rette indsatser komme i mål med deres udlejning."

"Ejer­bo­lig­mar­ke­det er ligeledes oppe i gear igen, og pt. er det primært manglen på projektboliger som adskiller markedet fra de normale tendenser, mens eksisterende boliger sælges i samme tempo, som man har oplevet de seneste år. Hvis man går ud i markedet med ejer­bo­lig­pro­jek­ter over den kommende tid, er det vores vurdering, at der pt. ses et manglende udbud i markedet, som forbrugerne vil tage godt imod, når man ser på den demografiske udvikling."

"Som alle andre byer i Danmark vil Aarhus frem mod 2030 opleve en vækst i antallet af modne borgere, plus 60 år, mens antallet af yngre borgere mellem 20-30 år vil udvikle sig en smule negativt. Det vil dog stadig være de yngre borgere, der fylder mest i bybilledet i en universitetsby som Aarhus. Samtidig er forventningen, at Aarhus Kommune vil have mere fokus på og få bedre fat i de børnefamilier, der flytter fra byen, så man på sigt kan øge antallet af familier, der bosætter sig i og omkring byen. Endelig viser be­folk­nings­frem­skriv­nin­gen at be­folk­nings­til­væk­sten i Aarhus vil være større end f.eks. København, Odense eller Aalborg."