Markant stigning i nettoprisindekset giver anledning til kommercielle overvejelser for udlejer
Af Claus Høxbro og Lars Hammer Wentoft, advokater og partnere i Mazanti-Andersen
De fleste erhvervslejekontrakter indeholder en lejereguleringsklausul med årlig lejeregulering iht. nettoprisindekset. Nettoprisindekset steg med ca. 10% fra 2021 til 2022, som følge heraf har udlejer ret til at kræve en markant lejeregulering. Det rejser en række vigtige kommercielle og lejeretlige spørgsmål, som kan få stor betydning for mange lejere og udlejere: Vil udlejer benytte sig af muligheden for fuld lejeregulering eller kun gennemføre en delvis regulering for ikke at skræmme gode, trofaste lejere væk? Og hvad bør udlejer være særligt opmærksom på ved indgåelse af evt. særaftaler herom?
Regler for lejeregulering
Erhvervslejeloven gælder for lejeaftaler indgået efter ikrafttrædelsesdatoen den 1. januar 2000 og med bestemte overgangsbestemmelser for lejeaftaler indgået før lovens ikrafttræden. Der er som udgangspunkt aftalefrihed mht. at fastsætte leje og lejeregulering mellem udlejer og lejer, jf. erhvervslejelovens § 9, stk. 1. Det står således parterne frit for at aftale en rimelig regulering af lejen. Der gælder særlige regler for lejeregulering i forhold til lejekontrakter indgået mellem den 1. januar 1992 og den 31. december 1999. Disse særregler vil ikke blive nærmere beskrevet i denne artikel.
De fleste erhvervelejekontrakter indeholder en lejereguleringsklausul, hvorefter udlejer har ret til en årlig lejeregulering iht. nettoprisindekset. Formålet med regulering iht. nettoprisindekset i erhvervslejekontrakten er at sikre, at lejeniveauet for erhvervslejemålet følger med den almindelige økonomiske udvikling i samfundet, og at værdien af lejen ikke devalueres. For at udlejer skal være garanteret en minimum årlig stigning, er det sædvanligt, at det også aftales, at reguleringen skal udgøre fx min. 3%. Lejereguleringsklausulen indebærer, at udlejer ikke behøver at varsle lejeforhøjelsen, men blot kan sende et brev til lejer om, at lejen nu reguleres iht. nettoprisindekset.
Det er vigtigt at understrege, at der ikke gælder en lovreguleret ret for udlejer til at regulere lejen iht. nettoprisindekset. Hvis udlejer ønsker lejeregulering iht. nettoprisindekset, skal det således være særskilt aftalt i lejekontrakten.
Lejereguleringer kan ramme lejerne hårdt
Der har gennem de seneste mange år været en meget lav inflation, og det har derfor været økonomisk fordelagtigt for udlejer blot at regulere lejen med den evt. på forhånd aftalte minimumsregulering. Grundet den store stigning i nettoprisindekset kan det nu bedre betale sig for udlejer at regulere lejen iht. ændringen i nettoprisindekset. Den nuværende inflation har medført en stigning i nettoprisindekset på ca. 10%. Derfor er udlejer berettiget til at kræve lejestigninger svarende til op til 10%. Den fulde lejeregulering iht. nettoprisindekset kan ramme lejerne hårdt. Derfor bør udlejer overveje, om udlejer vil benytte sig af muligheden for fuld lejeregulering eller kun foretage en delvis lejeregulering for ikke at skræmme gode, trofaste lejere væk.
Udlejer bør desuden overveje om lejen, som følge af allerede foretagne minimumslejereguleringer, overstiger markedslejen, så det af den grund vil være kommercielt fornuftigt at begrænse nettoprisstigningen med de fulde – i år – 10%. En sådan mindre stigning vil måske kunne medvirke til at holde på en lejer.
Særlig opmærksomhed ved indgåelse af særaftaler
Hvis udlejer ønsker at yde en tidsbegrænset rabat til lejerne, fx ved kun at opkræve 50% af stigningen i nettoprisindekset, bør det ske ved en særskilt aftale med lejer. Det kan i praksis ske ved at udarbejde og indgå en allonge til lejekontrakten, hvori det anføres, at udlejer trods den ydede rabat bibeholder retten til at opkræve stigningen på et senere tidspunkt. Der gælder ingen særlige formkrav til at udforme allongen, men aftalen bør være skriftlig, selvom det ikke er et krav ifølge erhvervslejeloven.
Udlejer risikerer at fortabe sit krav på efterfølgende regulering, medmindre der indgås en særskilt aftale herom. Udlejer skal derfor være særligt opmærksom ved indgåelse af sådanne særaftaler om en tidsbegrænset rabat, idet aftalens ordlyd er afgørende for, om udlejer fortaber sit krav på evt. efterfølgende regulering.
Andre muligheder og begrænsninger
Som led i at indgå en særaftale om at fravige maksreguleringen iht. nettoprisindekset kan udlejer overveje, om det kan være en anledning til at forudsætte og gennemføre en ændring af nogle af de øvrige lejevilkår for at afbalancere den manglende huslejestigning, fx i form af at forlænge perioden for lejerens uopsigelighed, eller ved at indgå en aftale om en fremtidig minimumsregulering, hvis det ikke allerede er aftalt i lejekontrakten. Udlejer kan også overveje at ændre på fordelingen af vedligeholdelsespligten for lejemålet eller ændre lejers ret til at lade en anden lejer indtræde i lejeforholdet (afståelsesret) eller fremlejeret.
Det er væsentligt at bemærke, at lejeaftalen i medfør af erhvervslejelovens § 7 kan ændres eller tilsidesættes helt eller delvis, hvis lejeaftalen er urimelig. Derfor bør udlejer have det for øje ved at ændre lejevilkårene.