Jordpriser, ejendomsvurderinger og nye kategorier i landbruget
De nye, foreløbige ejendomsvurderinger har fyldt meget i medierne og mange også i landbruget har fået urealistisk høje ejendomsvurderinger. Det er naturligvis noget, der også fylder for vores kunder og giver bekymring og usikkerhed. De nye foreløbige offentlige ejendomsvurderinger betyder, at flere er blevet ramt af store grundværdistigninger, som for nogle er mangedoblet sammenlignet med tidligere vurderinger, og som er helt væk fra målskiven i forhold til den forventede markedsværdi. Udfordringen kommer af de forhøjede skatteudgifter.
Kontakt os, hvis du vil vende, hvad de nye foreløbige ejendomsvurderinger betyder for din økonomi, og hvad du skal være opmærksom på nu og fremover. Vi står naturligvis også klar til at hjælpe, hvis du vil have vurderet din landbrugsejendom, så du kan få et mere realistisk billede af, hvad din landbrugsejendom er værd. Det kan du bruge i dialogen med bank, realkredit, revisor, forsikring m.m.
Omkategoriseringer skaber usikkerhed
Der breder sig en generel usikkerhed blandt mindre landbrug, som efter vurderingsstyrelsens omkategorisering frygter at få deres ejendomsstatus som skov- eller landbrugsejendom frataget. Der er ca. 20.000- 25.000 små ejendomme på landet, der risikerer at få frataget statussen som landbrugsejendom, og disse undergår omkategorisering til ejerbolig. For at en ejendom er kategoriseret som landbrugsejendom er det et krav, at der bliver foretaget landbrugsdrift i et vist omfang på adressen.
Der er generelt sket en udvikling anvendelsen af landbrugsarealer og driftsbygninger, hvor flere mindre landbrug ikke anvendes til landbrugsdrift. Derimod anvendes flere af disse til hobby-, fritidsformål og som hesteejendomme, så derfor vil denne type ejendom fremover blive kategoriseret som ejerbolig. Udfordringen med den nye kategorisering er, at disse ejendomme kan blive pålagt voldsomme skattemæssige konsekvenser på flere tusinde kr. årligt. Det er især ejendomme, hvor grundarealet udgør mellem 5-15 ha, som skal være opmærksomme på denne potentielle omkategorisering til ejerbolig.
Udlån reduceret markant sidste 10 år
De sidste 10 år er landbrugets gæld reduceret betydeligt. Trods samspillet mellem stigende renter, dårlig høst og likviditetsudfordringer har dansk landbrug formået at forblive attraktiv over for den finansielle sektor. De fleste banker vurderer selv, at de nye ejendomsvurderinger i 2023 vil give mange landmænd mulighed for en større realkreditbelåning, hvilket kan benyttes til at foretage nye investeringer samt erstatte anden og dyrere gæld. Den samlede gæld for dansk landbrug er for 2022 opgjort til 285 mia. kr., hvilket er 12 mia. kr. mindre sammenlignet med året 2021. Der er siden 2012 sket en reduktion af den samlede landbrugsgæld, hvilket er illustreret vha. den nedenstående graf.
Landbruget har siden 2012 reduceret den samlede gæld med 19,2%. Det er primært den dyre gæld, som er reduceret i perioden, og den største reducering er observeret for gæld til pengeinstitutter på 48,6%. Det svarer til, at bankgælden nu kun består af sammenlagt 35,8 mia. kr. siden toppunktet i 2014. Realkreditgælden er også reduceret med 7,1 mia. kr. siden 2021, hvilket kan tilskrives en reduktion af fastforrentede obligationslån, der er blevet færre af i 2022. Flere landmænd har valgt at konvertere deres obligationslån, hvilket har skabt en betydelig reducering af restgælden. De fastforrentede lån blev ifl. Danmarks Statistik reduceret med 18,3 mia. kr., mens rentetilpasningslån blev forøget med 14,7 mia. kr. i samme periode. I 2022 består 77,8% af den samlede gæld i landbruget af realkreditbelåning, hvilket sammenlagt svarer til 221,68 mia. kr. i 2022. Sammenlignet med 2012 er anden gæld vokset for dansk landbrug. Ser vi på toppunktet i 2017, er gælden herfra til nu vokset med 17,7% eller ca. 4,6 mia. kr. og består af sammenlagt ca. 28 mia. kr. i 2022.
Konverteringsgevinster bringer renteudgifter i bund
Selvom renteniveauet aktuelt er steget, har der været en reduktion i jordbrugets renteudgifter for 2022, hvor renteudgifterne ifl. Danmarks Statistik blev reduceret fra 3,4 mia. kr. til 1,6 mia. kr. i 2022. En reduktion i renteudgifterne er et produkt af de realiserede kursgevinster, som indregnes i renteudgifterne. Det har medført en positiv effekt på 4,3 mia. kr. i 2022. Renteudgifterne på banklån er steget 47 mio. kr., selvom gælden er beskåret væsentligt.
I løbet af 2022 er renteniveauet steget markant til niveauer, som ikke er observeret siden 2011. I 2023 var udviklingen mere afdæmpet og generelt stagnerende. Det skyldes, at der er bedre kontrol med inflationen, som i oktober 2023 faldt til 0,1, hvorefter den efterfølgende er steget til 1,2 i januar 2024.
Rentestigningerne har sat tydelige aftryk på de forskellige segmenter i landbrugssektoren. Det har været dyrt at låne penge i 2023, og renten er derfor også den omkostning, som er steget mest for året. Renteudviklingen rammer især landbrugsdrift inden for mælke- og griseproduktion, som er mest gældstunge, mens planteavlere også i nogen grad er ramt. Derudover var der en stor spredning i indtjeningen, som overordnet har været tilfredsstillende for sohold og smågrise til eksport samt konventionelle mælkeproducenter. Derimod har indtjeningen været afdæmpet for producenter af slagtegrise, økologiske mælkeproducenter og planteavlere.
Blandt økonomer er der enighed om, at renteniveauet har nået toppen, og at 2024 vil bringe de længeventede rentenedsættelser på variable forrentede realkreditbelåninger. Inflationen er faldet under det gyldne niveau på 2%, så ECB slipper måske snart foden lidt fra bremsen. Det er bare ikke en realitet endnu. For selvom inflationen i Danmark er på et acceptabelt niveau, halter det meste af Europa stadig efter, og i kombination med krig i Ukraine og Mellemøsten, krisen i Rødehavet, som forventes at bringe inflationen op, er det stadig svært at spå, hvornår rentenedsættelserne præcist vil blive effektiviseret.
Konsolidering på jordpriser
Herunder er jordpriserne beregnet for handler over 15 ha. Udviklingen er på samme niveau i 3. kvartal 2023, som tilfældet i forhenværende kvartal. Der har været relativt kraftige stigninger i jordpriserne fra start 2022 til 3. kvartal 2023. I begyndelsen af 2022 var jordpriserne på 153.500 kr. pr. ha, hvilket i 3. kvartal 2023 er vokset til 192.000 kr. pr. ha, svarerende til en stigning på ca. 25%. Danmarks Statistik har foretaget en nedjustering i jordpriserne for 2. kvartal 2023 til 188.000 kr./ha. Der vil være lommer i markedet, hvor lokale forhold kan påvirke prisen i begge retninger. Når renterne forhåbentlig falder i løbet af sidste halvdel af 2024, kan det blive en katalysator for en fortsat stigende trend i jordpriserne.
Dansk kvægbestand falder – mælkeproduktion stabil
Kvægbestanden var i 2023 på 1.435.000 stk. i Danmark. Udviklingen er negativ og er reduceret med 2,2%. i forhold til december 2022, hvilket omfatter en reduktion på 12.437 kvæg. For malkekøer er udviklingen ensartet, og bestanden af malkekøer er faldet med 1,7%. eller 5.167 stk. i forhold til året før. Det bringer den totale bestand af malkekøer til 612.985 stk. Bestanden af tyre og stude var ca. 200.000 i 4. kvartal 2023, hvilket er en reduktion på 3,8% sammenlignet med året før. Antallet af kvier er 622.000 stk. i 4. kvartal 2023, hvilket er et fald på 1,6%. Selvom kvægbestanden er faldet, har produktionen af mælk opretholdt sin effektivitet, da mælkeydelsen hos køerne effektiviseres. Der produceres ca. mellem 5.600 og 5.800 mio. kg mælk om året, og tendensen ser umiddelbart ud til at fortsætte. Dog viser de seneste tal fra Danmarks Statistik, at mælkeproduktionen for 2022 var den bedste nogensinde, og i 2023 er priserne på mælk derimod faldet betydeligt.
Laveste svinebestand i 25 år
I 2023 havde Danmark den laveste svinebestand i 25 år, hvor der i 1. kvartal 2024 var ca. 11,4 mio. svin, hvilket er 173.000 færre svin og et fald på 1,5% ift. året før. Det skyldes hovedsageligt antallet af slagtesvin og fravænnede svin under 50 kg. Siden 2018 er der observeret et fald i slagtningen af grise. Grafen nedenfor summerer slagtninger og eksport af levende svin til en samlet produktion, som siden 2021 er faldet med 7,7%, og den samlede produktion var i 2023 på 7,42 mio. svin. Ser vi på eksporten og slagtningen, er det tydeligt, at slagtningen er hårdt ramt og den primære årsag til den negative udvikling i produktionen.
