Jordpriserne er brudt over det sidelæns marked

Pri­mær­land­bru­get er involveret i en rivende udvikling – både hvad angår tek­no­lo­gi­løs­nin­ger, grøn omstilling, ejerstrukturer og jordpriser. Alt imens sektoren er i hastig udvikling, skal der i hverdagen navigeres i volatile prismarkeder på råvarer og finansiering og dertil kommer de politiske uvisheder i form af CO₂-afgifter. Videnskravene til ejerledere i landbruget er i den grad stigende, og det er ikke længere tilstrækkeligt kun at være dygtig i produktionen – i hvert fald ikke på længere sigt. Hvad er status på jordpriserne?

Som det ses af nedenstående graf, viser jordprisernes udvikling, at prisen nu er brudt over det sidelæns marked, som vi har befundet os i siden finanskrisen. Men hvorfor er det tilfældet netop nu, hvor renten er steget så markant? Svaret skyldes ifølge den finansielle rå­d­giv­nings­virk­som­hed Agrocura en række faktorer:

• Inflation: Det seneste halvandet år har det været på alles læber. Inflationen toppede i 2022 og er i dag fortsat nedadgående til glæde for økonomien og cen­tral­ban­ker­ne. Den inflation vi dog trods alt har oplevet, skal komme til syne i alle aktiverne, herunder også jordprisen. Vi er derfor nødt til at se forskelligt på nominelle priser og realpriser. 100 kr. i dag er altså ikke værdimæssigt det samme som 100 kr. sidste år. Det i sig selv taler dog ikke for højere jordpriser.
  
  
• Gæld: Den kredit vi allerede var finansieret med inden in­f­la­tions­kri­sen, bevarer sin nominelle pris, men i realtermer er den gæld nu formindsket med inflationen. Landbruget er som sektor derfor blevet mere robuste, samtidig med at mange fastforrentede lån blev konverteret med en skattefri kursgevinst til følge. Sektoren er derfor økonomisk mere robust nu, hvilket taler for højere priser sammen med et lavt niveau af nødlidende ejendomme. De dyre og tunge terminsydelser rammer dog nu med en forsinkelse.
  
  
• Indtjening: Alle råvarer oplevede et utroligt løft sidste år på både købs- og salgssiden. Priserne har nu stabiliseret sig, men på et højere bundniveau end hvad vi kom fra. Regnskaberne for 2022 så fantastiske ud bredt set, hvorimod 2023 forventeligt bliver anderledes med faldende noteringer og ringe høst i Danmark. Anderledes ser det ud i Europa. Derfor er der nu en større difference mellem råvarebørsen Matif og de fysiske priser herhjemme, end hvad vi tidligere har været vant til.
  
  
• Efterslæb: Siden opløbet til finanskrisen fulgte ejen­doms­mar­ke­det hinanden forstået på den måde, at prisstigninger på ejer­lej­lig­he­der, sommerhuse, landbrug mm. fulgtes ad. Det skyldes, at kapitalen søger balancen mellem afkast/risiko. De seneste 8 år har landbruget dog haltet efter. Derfor er der et efterslæb på jordværdien, set i forhold til det øvrige ejendomsmarked. Det prisgab ser vi nu blive indsnævret.
  
  
• Grøn omstilling: En af drivkræfterne i jordprisens udvikling er den grønne omstilling, hvor eksterne investorer køber massivt op i jord. Formålet kan være kli­makom­pen­sa­tion med skovrejsning, solcelleparker, biogasanlæg mm. Til fælles for mange af dem er, at de er drevet af subsidier og høje afkast som er et pro­duk­tions­land­brug overlegent. De driver prisen mærkbart op samtidig med at store arealer udtages til brak og natur, hvorfor de dyrkbare hektarer formindskes.
  
  
• CO₂-afgift: Politisk hænger der mørke skyer over landbruget, når der tales for en CO₂-afgift, men gør der nu også det? Vi ved selvfølgelig ikke, hvornår og hvordan en endelig klimaafgift konkret vil se ud, men vi forventer faktisk ikke, at det på sigt vil spille en væsentlig rolle i indtjeningen i erhvervet, da dele af en afgiftsbyrde vil tilfalde forbrugerne, men dermed ikke sagt, at det nogle steder mere end andre vil kræve om­struk­tu­re­rin­ger. På den anden side kommer også ind­tje­nings­po­ten­ti­a­let i salg af CO₂-kvoter, som kan vise sig at have den modsatrettede effekt og være prispositiv på jorden.

Skal vi summere lidt op på ovenstående, så er der meget der taler for en fortsat stigende jordpris i årene der kommer. Der vil være lommer i markedet, hvor lokale forhold kan påvirke prisen i begge retninger. Når renterne forhåbentlig falder i løbet af 2023/2024 kan det blive en katalysator for en fortsat stigende trend.

Der har været forholdsvise kraftige stigninger i jordpriserne fra starten af 2022 til 2. kvartal 2023. I 1. kvartal 2022 var jordpriserne på 153.500 kr. pr. ha, hvilket i 2. kvartal 2023 er steget til 192.000 kr. pr. ha, svarerende til en stigning på godt 25%. Siden 1. kvartal 2023 er prisen steget med 10.500 kr. pr. ha, svarende til knap 6%.