Vær­di­an­sæt­tel­se af fast ejendom: ”De foreløbige ejen­doms­vur­de­rin­ger fylder hos land­brugs­kun­der­ne”

Reglerne om at værdiansætte fast ejendom ved ge­ne­ra­tions­skif­ter/fa­mi­lie­over­dra­gel­ser/dødsboer kan være vanskelige at gennemskue. Et af de væsentlige forhold er, hvilken vurdering der er på over­dra­gel­ses­tids­punk­tet: Er der en ny ejen­doms­vur­de­ring efter Ejen­doms­vur­de­rings­lo­ven, der svarer nogenlunde til handelsværdien? Eller er seneste ejen­doms­vur­de­ring foretaget efter de ’gamle’ regler i Vur­de­rings­lo­ven, som formentlig er væsentligt lavere end handelsværdien i dag. Og hvad betyder de foreløbige ejen­doms­vur­de­rin­ger for fremtiden?

Jørgen Stegmann, statsaut. revisor i Beierholm, siger: ”De foreløbige ejen­doms­vur­de­rin­ger, som blev udsendt i efteråret 2023, har givet mange spørgsmål, debat i medierne og deraf en hel del usikkerhed.  Indtil videre er det vigtigt at slå fast, at de netop er foreløbige. Derfor er der endnu ikke en stor effekt på vær­di­an­sæt­tel­sen i land­brugs­bran­chen – eller alle andre brancher for den sags skyld.”

”Indtil de nye vurderinger træder i kraft – nok sidst i 2025 eller i 2026, så betyder de foreløbige ejen­doms­vur­de­rin­ger ikke det store på et overordnet plan. Men i og med at systemet ikke er på plads, er det med til at give usikkerhed, og der har været masser af eksempler på vurderinger, som har været helt ude i hampen og meget højere end den reelle værdi. De foreløbige vurderinger ses endnu ikke som nye vurderinger efter Ejen­doms­vur­de­rings­lo­ven, og indtil de er vedtaget, kan man derfor stadig anvende 15%-reglen og de ’gamle’ vurderinger og gennemføre et ge­ne­ra­tions­skif­te til en væsentlig lavere værdi end ejendommens reelle handelsværdi – forudsat, at der ikke er særlige omstændigheder.”

”Det som konkret er ændret, gældende fra 1. januar 2024, er beregningen af ejen­doms­skat­ter og ejen­doms­vær­diskat. Indtil videre har det derfor ikke betydning for vær­di­an­sæt­tel­sen ved fa­mi­lie­over­dra­gel­ser og i dødsboer, men det vil det på sigt, men det er svært at vurdere, hvordan systemet helt præcist vil blive. Indtil videre er der altså ikke så mange, der er ramt, men der er da en række eksempler, hvor ejen­doms­skat­ter og ejen­doms­vær­diskat er steget betragteligt, hvilket man selvfølgelig skal forholde sig til.”

Det fylder hos kunderne
Frank Poll, Landbrugschef i EDC Landbrug Poul Erik Bech, siger: ”Vi oplevede en bølge af ge­ne­ra­tions­skif­ter inden nytår, og det vil fortsætte de kommende år alene af den grund, at gen­nem­snitsal­de­ren for en landmand er 58 år. De foreløbige, offentlige vurderinger har givet bekymring og usikkerhed i land­brugs­mar­ke­det på samme måde som privatbolig- og er­hvervs­mar­ke­det. Det har givet langt flere spørgsmål end svar. Der går nærmest ikke en dag uden, vi taler med vores kunder om det. Det er altså noget, som vil fortsætte med at fylde i dialogen med vores land­brugs­kun­der – især når systemet er på plads og vurderingerne træder i kraft.”

”Desværre har det betydet, at en del bliver hand­ling­s­lam­me­de og til­ba­ge­hol­den­de, hvilket selvfølgelig ikke er godt for markedet. Når det er sagt, vil jeg, da også gerne nævne, at vi har travlt som aldrig før. Sidste år var stort set på højde med vores rekordår året før både i forhold til konkrete salg af land­brugs­e­jen­dom­me og antal sager. Samtidigt har vores omsætning og land­brugs­mar­ke­det slet ikke været lige så påvirket af de lave renter og den høje inflation, som privatbolig- og er­hvervs­mar­ke­det. Vi kan altså med tilfredshed konstatere, at det går rigtig godt for os i EDC Landbrug Poul Erik Bech – og vi er slet ikke i tvivl om, at ge­ne­ra­tions­skif­ter stadig vil fylde meget i erhvervet i fremtiden.”

Hvad betyder det konkret?
Frank Poll, fortsætter: ”Vi tager naturligvis en dialog med kunderne om de foreløbige ejen­doms­vur­de­rin­ger, og hvad det betyder nu og i fremtiden, hvis de fx overvejer at gennemføre et ge­ne­ra­tions­skif­te. Men det påvirker allerede nu. Vi har fx lige gennemført en sag i Næstved med en land­brugs­e­jen­dom med 24 ha. Den var tidligere vurderet til 4-5 mio. kr. og havde med de nye foreløbige, offentlige vurderinger fået en vurdering på hele 26 mio. kr. Det betød, at ejen­doms­skat­ter og ejen­doms­vær­diskat var steget fra 25.000 kr. til mere end 200.000 kr. En reel stigning som kunden gerne ville finde en løsning på.”   

”Hvis kunderne vil sælge, hjælper vi selvfølgelig med det. I denne situation ville kunden gerne blive boende i land­brugs­e­jen­dom­men, så derfor fandt vi en god løsning, hvor han solgte en stor del af jorden fra, så han kunne blive boende, indfri sine lån og ikke mindst fik mere ro i maven. Det er ikke sikkert, det altid er det bedste at gøre, men kontakt os, så kan vi vende behov og muligheder,” siger Frank Poll, som inden han blev chef i EDC Landbrug Poul Erik Bech var 15 år hos Nykredit som land­brugs­rå­d­gi­ver og senere chef for Nykredits land­brugs­af­de­ling i Næstved.

Han tilføjer: ”Et ge­ne­ra­tions­skif­te tager tid, så man kan næsten ikke starte processen for tidligt. Derfor er vores råd altid til kunderne, at de skal komme i gang i så god tid som muligt. Der er mange ting, man skal forholde sig til – både som sælger og køber. Jo bedre tingene er forberedt – jo bedre proces og mindre gnidninger giver det undervejs, da tingene kan gennemarbejdes og talt ordentligt igennem om fx ansvarsområder. Går I med overvejelser om et ge­ne­ra­tions­skif­te, har vi fingeren på pulsen i forhold til, hvad kunderne skal være opmærksomme på.”   

Ejendomme med ’gammel’ vurdering – 15%-reglen
Hvis der på vær­di­an­sæt­tel­ses­tids­punk­tet ikke er en ny vurdering efter Ejen­doms­vur­de­rings­lo­ven, vil den seneste offentlige vurdering være foretaget efter de ’gamle’ regler i Vur­de­rings­lo­ven. Her vil skat­te­myn­dig­he­der­ne normalt acceptere en vær­di­an­sæt­tel­se, der ligger i intervallet +/- 15% af den seneste offentlige vurdering (15%-reglen). Det gælder dog ikke, hvis der er fejl i vurderingen, eller hvis der er sket faktiske eller retlige ændringer ved ejendommen, fx ombygninger, udstykninger eller ændret zonesatstus, der ikke indgår i vurderingen.

Ejendomme med ny vurdering – 20%-reglen
Hvis der på vær­di­an­sæt­tel­ses­tids­punk­tet foreligger en ny vurdering efter Ejen­doms­vur­de­rings­lo­ven, gælder grundreglen fortsat, dog så 15%-reglen er ændret til en 20%-regel. Skat­te­myn­dig­he­der­ne skal her normalt acceptere en vær­di­an­sæt­tel­se, der ligger i intervallet +/- 20% af den seneste vurdering efter Ejen­doms­vur­de­rings­lo­ven, dog fortsat kun hvis der ikke er fejl i vurderingen, og der ikke foreligger særlige omstændigheder. Kilde: Beierholm