Fremtidens boligbehov: Mindre boliger, flere seniorer og fortsat pres på de største byer

Hvordan kommer vi til at bo i fremtiden? Og hvor bør investorerne rette blikket hen? I EDC Erhverv Poul Erik Bechs årlige for­vent­nings­un­der­sø­gel­se kigger 1.800 respondenter ind i spåkuglen og svarer på, hvordan de mener, at demografi, urbanisering og ændrede præferencer vil forme fremtidens boligbehov. Undersøgelsen tegner et tydeligt billede: Efterspørgslen samler sig om mindre boliger, flere seniorboliger og fortsat markant interesse for de største byer – særligt København.

I 11 år har EDC Erhverv Poul Erik Bech gennemført en årlig for­vent­nings­un­der­sø­gel­se, som er ejen­doms­bran­chens største, og som er blevet et fast temperaturtjek på ejen­doms­mar­ke­det. Undersøgelsen bygger i 2026 på mere end 1.800 besvarelser fra aktører i ejen­doms­bran­chen og giver et solidt indblik i, hvor markedets forventninger og in­ve­ste­rings­fo­kus bevæger sig hen. I år er der særligt fokus på, hvordan demografi, urbanisering og ændrede præferencer vil forme fremtidens boligbehov og dermed også in­ve­ste­rings­mu­lig­he­der­ne.

71% forventer, at små lejligheder vil opleve den største efterspørgsel i de kommende fem år. Tendensen afspejler både urbanisering, ændrede hus­hold­nings­for­mer og et boligmarked, hvor prisniveauet presser mange, især førs­te­gangs­kø­be­re, til at tænke i færre kvadratmeter.

“Vi ser en klar bevægelse mod mere kompakte boliger, særligt i de større byer. Det handler både om økonomi og om livsstil, hvor mange prioriterer beliggenhed højere end boligstørrelse,” siger Thomas Høeg Mogensen, Kunde- og re­la­tions­di­rek­tør hos EDC Projekt Poul Erik Bech København og fortsætter:

”For investorer betyder det, at boliger med færre kvadratmeter, men høj kvalitet og den rigtige placering, står stærkt. Effektive planløsninger, lavere samlede boligpriser og nærhed til infrastruktur og byliv er afgørende parametre, som i stigende grad driver efterspørgslen og dermed også er i fokus hos investorerne og ejen­doms­ud­vik­ler­ne.”  

Seniorboliger kan blive nøglen
Næsten halvdelen – 49% forventer, at seniorboliger vil opleve størst efterspørgsel i de kommende fem år. Det hænger tæt sammen med den demografiske udvikling i Danmark, hvor gen­nem­snitsal­de­ren stiger, og andelen af ældre over 80 år vokser markant.

Joseph Alberti, Head of Research hos EDC Erhverv Poul Erik Bech, siger: ”Be­folk­nings­frem­skriv­nin­gen fra Danmarks Statistik spår, at knap hver tiende indbygger i Danmark (9,7%, red.) vil være 80 år eller ældre i 2050, hvilket er en markant stigning fra ca. 5,7% i 2025. Det peger på et strukturelt mismatch mellem udbud og efterspørgsel på seniorboliger. Allerede i dag ser vi i flere byer et betydeligt efterslæb på tidssvarende og velplacerede seniorboliger tæt på by og sundhedstilbud.”

”Mange ældre ønsker at flytte fra parcelhuset, men finder ikke et attraktivt alternativ i lokalområdet og vælger derfor at blive boende. Et øget udbud af seniorboliger kan sætte gang i flyttekæderne, hvor børnefamilier kan rykke ind i parcelhusene i forstæderne til de større byer. Det åbner samtidig for, at det bliver frigjort flere mindre boliger til de unge førs­te­gangs­kø­be­re, der i øjeblikket har svært ved at komme ind på boligmarkedet. Manglen på seniorboliger er – groft sagt – årsagen til, at vi ikke ser de naturlige ryk i boligmassen, man ellers kunne forvente,” fastslår Joseph Alberti.

Hvilke boligtyper forventer du vil opleve størst efterspørgsel i de kommende 5 år?

Fællesskab som aktiv funktion
Selvom fæl­les­skab­s­o­ri­en­te­ret design kun vurderes som det vigtigste parameter af 9% af respondenterne i undersøgelsen, spiller fællesskab en langt mere central rolle i udviklingen af fremtidens boligbehov. Det vurderer Tonny Broberg, pro­jek­t­di­rek­tør for EDC Projekt Poul Erik Bech Aarhus, der dagligt rådgiver om ejen­doms­ud­vik­ling, og formidler salg og udlejning af boligprojekter i Jylland og på Fyn:

“Fællesarealer er ikke et arkitektonisk add-on, men et aktiv, der kan øge boligens anvendelighed og attraktivitet – det gælder både de mindre boliger og seniorboliger. Når boligerne bliver mindre, giver det god mening at dele faciliteter som hjemmekontor, fælles opholdsrum, værksteder og udearealer. For seniorer handler det både om funktionalitet, økonomi og livskvalitet og om at kunne bo mere kompakt uden at gå på kompromis med hverdagen. Samtidig understøtter fællesskabet sociale relationer og tryghed, hvilket er med til at fastholde beboere og skabe mere stabile boligprojekter over tid.”

”For investorer betyder det, at seniorboliger med gennemtænkte fæl­les­funk­tio­ner typisk oplever højere efterspørgsel og mere stabile beboerforhold. Det understøtter både lavere tomgang og dermed en mere robust langsigtet investering,” tilføjer Tonny Broberg.

København og Aarhus trækker fortsat
Geografisk er der ingen tvivl om, hvor bo­li­g­ef­ter­spørgs­len ventes at vokse mest. 61% forventer, at efterspørgslen vil stige mest i København over de næste 3-5 år.

”København fastholder sin position som det mest efterspurgte boligmarked i Danmark. Det gælder både nye projektboliger og eksisterende bo­li­g­ud­lej­nings­e­jen­dom­me, hvor den strukturelle efterspørgsel fortsat overstiger udbuddet. Det oplever vi også hos investorerne, der både ser nybyggeri, byfortætning og opkøb af eksisterende ejendomme som parallelle strategier. Især mindre boliger og veldrevne ud­lej­nings­e­jen­dom­me oplever stor interesse, understøttet af urbaniseringen og et begrænset boligudbud,” siger Michael Thodsen, Head of Capital Markets og partner hos EDC Erhverv Poul Erik Bech København.

Hertil er der 22%, der peger på de større studiebyer, Aarhus, Odense og Aalborg. Det betyder, at hele 83% forventer, at efterspørgslen vil vokse mest i de største byer.

“Aarhus kombinerer et stærkt ud­dan­nel­ses­mil­jø med be­folk­nings­til­vækst og et robust arbejdsmarked. Byen har i flere år været præget af et begrænset udbud af boliger pga. manglen på tilstrækkeligt nybyg. Det begrænsede udbud af nye boliger har styrket interessen for opkøb og optimering af eksisterende ejendomme og samtidig øget efterspørgslen efter projektboliger, hvor de rette beliggenheder fortsat er vanskelige at finde,” siger Kent Nielsen, partner og direktør hos EDC Erhverv Poul Erik Bech Aarhus.

Fremtiden peger på forandring
Samlet set peger EDC Erhverv Poul Erik Bechs for­vent­nings­un­der­sø­gel­se på et boligmarked, hvor der er brug for forandring. Mindre boliger og seniorboliger forventes at stå stærkt i fremtiden, samtidig med at efterspørgslen fortsat koncentreres i København og de største studiebyer.

”For udviklere, investorer og kommuner betyder det, at fremtidens boligprojekter i stigende grad skal tilpasses demografiske realiteter og ændrede bo­lig­præ­fe­ren­cer, hvis udbud og efterspørgsel skal mødes bedre end i dag. De aktører, der formår at kombinere den rigtige boligtype med den rigtige beliggenhed, vil stå stærkest i de kommende år,” afslutter Thomas Høeg Mogensen.