Gryende optimisme for detaillokaler

For et år siden styrtdykkede troen på ejen­doms­mar­ke­det, men nu har et lidt mere optimistisk syn har indfundet sig – også for lokaler til butikker og spisesteder. Det viser de mange svar i EDC Erhverv Poul Erik Bechs For­vent­nings­un­der­sø­gel­se 2024. Måske undervurderer respondenterne potentialet for detailbranchen, pointerer EDC Erhverv Poul Erik Bechs eksperter.

”Deltagerne har generelt skruet en tand op for optimismen i forhold til vores forrige måling, som var præget af krigsudbruddet i Ukraine og kraftige stigninger i både rente, energipriser, byg­geom­kost­nin­ger og inflation. Tiltroen til ejen­doms­mar­ke­det er dog ikke tilbage på niveauet i årene 2020-2022.”

Sådan opsummerer Joseph Alberti, Head of Research i EDC Erhverv Poul Erik Bech, svarene i For­vent­nings­un­der­sø­gel­sen 2024. Med flere end 1.600 deltagere er det landets største mar­keds­un­der­sø­gel­se af er­hverv­se­jen­dom­me.

Tvivl om rente
For et år siden faldt andelen, som enten vil fastholde eller øge investeringer i mursten, ned under 60% fra ca. 80% de foregående seks år, men i den seneste måling ligger andelen igen over 60%. Samtidig er andelen, som vil forøge in­ve­ste­rin­ger­ne i ejendomme, steget fra godt hver femte til knap hver tredje.

”Det afspejler, at der stadig er meget kapital, fx hos pensionskasser og udenlandske investorer, selvom vi fortsat ikke er helt på samme niveau som i 2020-22. Usikkerhed om renten er en stor hæmsko – det peger to ud af tre på i vores måling,” siger Joseph Alberti.

Gennem 2022 og det meste af 2023 steg renten markant, og der har hersket stor usikkerhed om den videre udvikling. I For­vent­nings­un­der­sø­gel­sen spår 4 ud af 10 uændret renteniveau gennem 2024, mens 3 ud af 10 forudser lavere rente, og næsten lige så mange spår højere renter. Men kort efter at svarene blev indsamlet, ændrede flere ting sig.

”Tilsyneladende er inflationen kommet under kontrol mange steder, og i slutningen af 2023 sagde den amerikanske centralbank, at lavere rente i USA er meget sandsynlig i løbet af 2024. Bl.a. på den baggrund forventer de fleste danske banker fx lavere renteniveau,” forklarer Joseph Alberti.

Netop den stigende rente gennem 2022 og 2023 fastlåste in­ve­ste­rings­mar­ke­det, fordi købere og sælgere ikke kunne enes om, hvor meget højere rente og dermed dyrere finansiering skulle slå igennem som lavere priser på mursten.   

Grobund for fremgang
Overordnet er svarene for detaillokaler en tand mere optimistiske end i målingen for et år siden. Fx venter næsten 3 ud af 10 uændrede eller stigende markedspriser på ejendomme – mod blot 18% sidste år. Tilsvarende forudser færre end sidste år øget tomgang – nu 58% mod før 66%. Synet på udviklingen i lejen er stort set uændret – lidt over 4 ud af 10 forventer enten uændret eller stigende leje.

Trods en anelse mere optimisme bliver detaillokaler fortsat vurderet som dén ejen­dom­ska­te­go­ri, der står over for de største udfordringer. Spørgsmålet er dog, ifølge EDC Erhverv Poul Erik Bechs analysechef, om re­spon­den­ter­nes syn er en kende for dystert.

”I 2022 så vi et voldsomt dyk i for­bru­ger­til­li­den, og stigningerne i energi, rente og for­bru­ger­pri­ser ramte mange danskere. I dag ser meget imidlertid anderledes ud. Danskerne har rekordstor opsparing, inflationen er lav igen, mange har udsigt til fremgang i reallønnen, renten ser ud til at falde, og beskæftigelsen – der er vigtig for pri­vat­for­bru­get – er fortsat høj. For­bru­ger­til­li­den er da også steget lidt, og samlet ser detailhandlen ud til at have en god grobund for fremgang,” siger Joseph Alberti.

Hans vurdering bliver underbygget af flere nyheder fra detailhandlen. Fx fortalte børsnoterede Matas kort efter nytår om et stærkt julesalg og hævede sit skøn for omsætningen i 2023/24-regnskabet, mens Bog & Idé-kæden meldte om 8-10% fremgang i bogsalget op til jul sammenlignet med året før.

”Svarene i For­vent­nings­un­der­sø­gel­sen afspejler formentlig, at en del respondenter ikke nødvendigvis er negative, men er usikre på udviklingen for detailhandlen,” siger Frank Heskjær, Head of Retail i EDC Erhverv Poul Erik Bech.

Genbrug i fremgang
Frank Heskjær får i øjeblikket flere henvendelser om lokaler fra udenlandske kæder end i de sidste år, og i slutningen af 2023 deltog EDC Erhverv Poul Erik Bechs detailekspert i den internationale Mapic-messe for butikscentre og detaillokaler. I sydfranske Cannes var stemningen bedre end længe.

”Nethandel er ikke blevet den frygtede trussel mod fysiske butikker – vi ser ofte en kombination, så net­virk­som­he­der åbner fysiske showrooms, ligesom traditionelle butikskæder har etableret salgskanaler på nettet. På Mapic var et af temaerne, at vi får flere outlets. Ikke steder med en masse papkasser, men derimod flotte butikker, hvor kæderne sælger deres restpartier frem for at smide dem ud eller brænde dem – helt i tråd med, at bæredygtighed og genbrug er blevet meget mere trendy og for at imødekomme et evt. forbud om afbrænding af restpartier,” pointerer Frank Heskjær, EDC Erhverv Poul Erik Bech Aarhus. 

Et andet tegn på mere genbrug og bæredygtighed er spottet bl.a. i det nordjyske. ”Vi kan se en klar tendens til, at genbrug bliver mere kommercielt, fx udvikler nogle traditionelle gen­brugs­bu­tik­ker sig i retning mod at blive mere eksklusive vintage-butikker,” fortæller Martin Brasholt Mikkelsen, partner i EDC Erhverv Poul Erik Bech Aalborg.

Også dag­lig­va­re­bu­tik­ker klarer sig generelt godt. ”Vi skal alle stadig have mad på bordet hver dag,” som Martin Brasholt Mikkelsen formulerer det.

Han og Aalborg-afdelingen hjalp i slutningen af 2023 Normal med at finde lokaler i både Farsø og Hirtshals – altså lidt mindre byer – og lavpriskæden er på vej med flere butikker, også i det nordjyske.

Kræsne lejere
Trods medvind til dagligvarer og genbrug steg tomgangen for butikslokaler fra 2,7% til 3,1% i løbet af 2023 ifølge Ejendomstorvet.dk. En af årsagerne er, at efter Corona tør færre kaste sig ud i tilværelsen som iværksætter med ny butik eller eget spisested. Det kan EDC Erhverv Poul Erik Bech registrere i form af lavere interesse for især de mindre og måske knapt så centrale – og dermed billigere – lejemål.

”Vi har haft et utroligt travlt 2023, også inden for detail, men flere små lejemål står ledige, både i Odense og de øvrige byer på Fyn,” lyder det fra Mikkel Ørbech, partner og udlejningschef i EDC Erhverv Poul Erik Bech Odense.

”Der er færre kunder til de­tail­lo­ka­ler­ne, og nogle typer lejemål har det svært. Der er dog kunder til lejemål, som har god beliggenhed og er indrettet godt,” siger Trine Mandrup, er­hvervs­rå­d­gi­ver i EDC Erhverv Poul Erik Bech Sjælland med kontor i Roskilde.

Ifølge både Mikkel Ørbech og Trine Mandrup er kæder og andre lejere generelt blevet mere kræsne. De søger mod bedre beliggenheder for at være synlige over for et stort antal for­bi­pas­se­ren­de, og de foretrækker moderne eller i hvert fald effektivt indrettede lokaler for at sikre lavere omkostninger.

”Omkostningerne ved butiksdrift er steget meget de seneste 10 år, fx udgifter til energi, transport af varer og lønninger. Derfor har det meget stor værdi for en kæde eller indehaver, hvis indretningen fx gør, at butikken kan klare sig med en medarbejder mindre og kan holde svindet nede,” forklarer Trine Mandrup.

Nye muligheder
Med det let øgede udbud af lokaler forsøger flere kæder at finde bedre beliggenheder. Det kan ifølge EDC Erhvervs eksperter give gode muligheder for udlejere, der er villige til at investere i deres lokaler, så indretningen i højere grad imødekommer kravene anno 2024 fra lejere og kæder.

Udlejere med ledige lokaler på mere sekundære beliggenheder, fx sidegader og udkanten af byerne, bør dog være realistiske og indstille sig på, at det kan blive nødvendigt at slække på lejen, ikke mindst på lokaler, som har stået tomme længe. Nogle steder kan det være fornuftigt at omdanne butiksareal til andre formål, påpeger bl.a. Mikkel Ørbech:

”Her i Odense har vi haft en stor byomdannelse, så Vestergade er blevet mere attraktiv for butikker på bekostning af Kongensgade. Vi har for nylig rådgivet ejeren af en ejendom med tre tomme butiksetager i netop Kongensgade til kun at have detail i gadeplan, mens 1. salen fx kunne omdannes til klinik eller kontor. 2. salen kunne laves om til boliger, og vi påpegede, at det var muligt at etablere en ekstra etage, der også kunne bruges til boliger. Samlet gav det en god in­ve­ste­rings­ca­se for udlejeren.”