Optimismen bobler: Forventninger til et lysere 2025 for lager- og logistikejendomme
- Industri
- Lager- og logistik
- Forventninger
Der er en klar forventning om, at lager-/logistikejendomsmarkedet kommer til at klare sig bedre i 2025 end de to foregående år, hvor størstedelen forventede faldende markedspriser. Det viser EDC Erhverv Poul Erik Bechs store forventningsundersøgelse, der er gennemført for 10. gang. Undersøgelsen viser også, at lager-/logistikejendomme er den mest populære ejendomstype efter bolig, og at bæredygtighed fylder mere på lager- og logistikejendomme.
For 10. år i træk har EDC Erhverv Poul Erik Bech gennemført en omfattende markedsundersøgelse om forventningerne til erhvervsejendomsmarkedet 2025. I år har knap 1.800 respondenter fra ejendomsbranchen givet deres bud på, hvordan markedet kommer til at udvikle sig i 2025.
Joseph Alberti, Head of Research hos EDC Poul Erik Bech, der har bearbejdet den store mængde data fra undersøgelsen, fortæller: ”Generelt er der et meget mere positivt syn på markedet end ved sidste års undersøgelse, hvor der var væsentlig flere usikkerhedsmomenter end i år. Det er egentlig på tværs af alle ejendomstyper, at der er fornyet tro på, at 2025 bliver et bedre år end de foregående 2-3 år.”
”Helt overordnet lever optimismen for 2025 og har ikke været højere i de 10 år, vi har gennemført undersøgelsen. Hele 91% vil enten bruge flere penge (52%) eller bruge en uændret mængde penge (39%) på ejendomsinvesteringer i 2025. Kun 9% forventer altså at bruge færre penge i 2025, så optimismen bobler i den grad. Forventningerne til 2025 er nogenlunde tilbage på samme niveau, som i 2020-2022, hvor der var noget mere optimisme at spore end de to foregående år,” siger Joseph Alberti.
Tilbage på samme niveau som 2021
”Generelt har de sidste to år på erhvervsejendomsmarkedet været nede i en bølgedal, men lager- og logistikejendomme er faktisk den ejendomstype, der har klaret sig bedst gennem de sidste to år. Lager- og logistikejendomme er den næstmest populære ejendomstype (21%) efter bolig ift. hvad respondenterne peger på som potentiel investering i 2025,” siger Joseph Alberti og fortsætter:
”Ved indgangen til 2023 forventede 50%, at markedspriserne på lager-/logistikejendomme ville falde, mens blot 14% forventede stigende priser. Men det har ændret sig ved forventningerne til 2025, hvor der nu er flere, der forventer stigende markedspriser (33%) end faldende markedspriser (18%).”
”Vi er tilbage på niveauet i 2021 før det for alvor gik først den ene vej og så den anden vej. Dermed er vi formentlig ved at lande et sted med knap så volatile priser og mere stabilitet som i årene 2016-2020, hvor der var begrænsede udsving på markedspriser for lager- og logistikejendomme. Markedslejen har, modsat markedspriserne, været utrolig stabile over de sidste tre år af vores undersøgelse og igen i år, forventer over halvdelen et uændret lejeniveau.”
Udvikling i forventninger til markedspriser for lager-/logistikejendomme
Fornyet optimisme på tværs af landet
Rundt i det ganske land er der også en øget optimisme at spore. I hovedstaden beretter Kenneth Jacobsen, erhvervskonsulent hos EDC Erhverv Poul Erik Bech København, om, at der er ved at komme gang i markedet igen efter et par ’lunkne’ år:
”De sidste par år har været lidt ’lunkne’ og afstanden mellem køber og sælger har været alt for stor, hvilket har gjort det svært at gennemføre de store handler inden for lager- og logistikejendomme. Men i slutningen af 2024 begyndte det så at lysne en smule og vi er her i Københavnsområdet ved at lukke en hel del handler. Så mit håb og tro er, at 2025 bliver markant bedre end de foregående år og det forventer respondenterne i vores forventningsundersøgelse heldigvis også.”
Preben Balle, erhvervsmægler hos EDC Erhverv Poul Erik Bech Trekantområdet, er også optimistisk i forhold til 2025: ”I Trekantområdet har vi ikke oplevet, at markedet er gået helt i stå. Der er blot sket en ændring i forhold til salgs- og lejesager. Der er et par store virksomheder, der har solgt deres store industriejendomme fra og det har betydet, at tomgangen i vores område er steget markant. Vi oplever dog stadig fin aktivitet, fx har vi i slutningen af 2024 solgt et par industri- og logistikejendomme på samlet knap 60.000 m² i Fredericia.”
Han fortsætter: ”Vores forventningsundersøgelse viser, at der over de sidste to år er sket en positiv udvikling med forventningerne til tomgangen på lager- og logistikejendomme. I forventningerne til 2023 forventede en tredjedel, at tomgangen ville stige, mens det blot er 23% ved forventningerne til 2025, så vi er optimistiske omkring det kommende år. Det er værd at bemærke, at industriejendomme stod for ca. en tredjedel af den samlede transaktionsvolumen i 2024, så forventningerne er, at det momentum fortsætter i 2025 og året byder på flere transaktioner end 2024.”
Hvad er dine/jeres forventninger til tomgangsudviklingen i det kommende år på lager-/logistikejendomme?
Industriområder laves om til boligområder
Flere og flere industriområder rundt omkring i landet, og særligt tæt på de store byer, er enten helt eller delvist blevet konverteret til boligområder, eller som minimum lagt planer herom. Det har også betydet, at der er sket en ændring i dynamikkerne på markedet. En af de steder i landet, hvor flere industriområder er blevet lavet om til boliger, er på den københavnske vestegn, fortæller Thomas Møller Rudlang, partner og salgs- og udlejningschef hos EDC Erhverv Poul Erik Bech Herlev:
”Egentlig oplever vi stadig en fornuftig efterspørgsel efter moderne og velbeliggende industriejendomme, men udbuddet følger ikke helt med efterspørgslen. Det skyldes primært, at flere og flere industriområder bliver omdannet til boligområder, hvilket begrænser udbuddet af bynære industriområder. Derfor må flere virksomheder gå på kompromis med enten beliggenhed eller størrelse, hvis de er på udkig efter attraktive industriejendomme tæt på København.”
Det er et billede, Mads Bjerrum Christensen, Industrichef hos EDC Erhverv Poul Erik Bech Aarhus, kan genkende: ”I Aarhus har vi oplevet en vild befolkningstilvækst over de senere år og noget tyder på, at det fortsætter. Byen bliver ved med at vokse, og det betyder også, at mange tidligere industriområder er omdannet til boliger. Derfor rykker flere virksomheder ud af byen og søger mod nyere erhvervsområder, hvor lager- og logistikejendommene er mere moderne og tidssvarende.”
”Det har gjort, at udbuddet af bynære lager- og logistikejendomme er blevet meget begrænset og ændret dynamikkerne på markedet. Der er også bygget en hel del nye lager- og logistikejendomme i vores område, så tomgangen er faktisk steget lidt, men det er ikke urovækkende, men betyder bare, at kunderne har lidt mere at vælge imellem.”
Bæredygtighed bliver det næste
Et punkt, hvor lager- og logistikejendomme ’halter’ efter de andre ejendomstyper, er inden for ESG og bæredygtighed. Det viser forventningsundersøgelsen, hvor kun 25% af respondenterne inden for lager- og logistikejendomme svarer, at de har en politik om, at bæredygtighed skal spille en rolle i valg af lokaler, hvilket er lavere end detailejendomme (30%) og kontorejendomme (40%).
Joseph Alberti dykker ned i tallene om bæredygtighed og fortæller: ”Der er ikke nær så mange inden for lager- og logistikejendomme kontra kontor og detail, der har en politik om, at bæredygtighed skal spille en rolle. Til gengæld er der hele 41% inden for lager- og logistikejendomme, der overvejer at indføre en politik om bæredygtighed, så noget tyder på, at det bare er et spørgsmål om tid, før bæredygtighed for alvor breder sig til lager- og logistikejendomme, som vi har set med kontorejendomme de senere år.”
”Der er dog også svar i undersøgelsen, der tyder på, at bæredygtighed allerede har bredt sig til lager- og logistikejendomme og er på omgangshøjde med de andre ejendomstyper. Fx er der 63%, der forventer, at lejerne er villige til at betale mere for et bæredygtigt lager- og logistiklejemål, hvilket kun er overgået af kontorejendomme. Over halvdelen inden for detail- og boligudlejningsejendomme forventer ikke, at lejerne er villige til at betale mere for bæredygtighedscertificerede lejemål,” siger Joseph Alberti og fortsætter:
”Der er 79% der forventer, at lager- og logistikejendomme bliver mindre salgbare pga. lave ESG-nøgletal, hvilket også er mere end både detail- og boligudlejningsejendomme, der ligger på henholdsvis 76% og 72%. For kontorer er der hele 85% der forventer, at ejendomme i nogen eller høj grad bliver mindre salgbare pga. lave ESG-nøgletal.”
I hvor høj grad tror du/I, at ejendomme bliver mindre salgbare pga. lave ESG-nøgletal?
