Høje lejeniveauer gavner udlejere

Efter flere års stigninger har lejen for lager-/logistiklokaler nået et højdepunkt og er ved at bremse op. Derfor vurderer EDC Erhverv, at det er et godt tidspunkt at få udlejet ledige m2 – eller måske sætte dem til salg.

Lager- og logistikejendomme har de senere år været en populær vare på hylderne hos erhvervsmæglere og udlejere, men nu bliver vilkårene næppe meget bedre, vurderer EDC Erhverv. Det sker bl.a. med afsæt i EDC Erhvervs Forventningsundersøgelse for 2020 baseret på svar fra næsten 1.300 virksomheder og investorer. Her forudser lidt over 50% stabile priser for industriejendomme.

”Det er også vores forventning, at markedet holder det høje niveau, men at vi ikke kommer til at opleve store stigninger – hverken for salgspriser eller lejeniveauer. Nogle steder kan ejendomme måske opleve stigninger, men generelt er vi formentlig tæt på et maksimum, da priserne er steget pænt de senere år,” siger industrichef Mads Bjerrum Christensen fra EDC Erhverv Poul Erik Bech Aarhus.

Opbremsning i leje

Tal fra Ejendomstorvet.dk viser, at tomgangen for industrilokaler er faldet uafbrudt gennem syv år og med under 2% ligger på et historisk lavt niveau. Siden 2014 er kvadratmeterlejen på de udbudte lokaler steget over 26%, men en opbremsning lader til at være i gang, da stigningen de seneste 12 måneder kun har været på 1%.

”Hvis du skal leje lokaler ud, tyder meget derfor på, at det et rigtig godt tidspunkt lige nu. Du skal ikke forvente at få højere leje ved at vente. Og der er bestemt gode muligheder for at finde lejere. I vores forventningsundersøgelse forventer 28% af industrivirksomhederne at flytte i 2020 eller umiddelbart efter – årsagen er ofte behov for mere plads. Samme billede kan vi se i vores Køber-/Lejerkartotek, hvor vi har registreret mange virksomheder, som er klar til at indgå nye lejeaftaler,” siger Mads Bjerrum Christensen.

Forventningsundersøgelsen viser også, at 50% af virksomhederne regner med at bruge flere penge på lokaler i 2020 – enten fordi de skal bruge mere plads, eller fordi de ønsker bedre og mere velegnede lokaler.

”Vi oplever, at virksomheder i højere grad er villige til at betale for den rigtige ejendom. Hvad enten det er for at få mere plads, mere optimal indretning eller bedre profilering, er virksomheder pga. den store efterspørgsel nødt til at betale, hvad det koster.”

Små lokaler er penge værd

Mads Bjerrum Christensen peger på, at det kan være en god idé at udleje selv mindre arealer, som virksomheden ikke selv har brug for på kort sigt. Fx har en del virksomheder indgået større lejemål, end de umiddelbart har brug for, fordi de så har mulighed for at udvide senere.

”Så står de måske med nogle få hundrede m² i overskud. Den størrelse lokaler bliver sjældent udbudt, fordi mange tænker, at det nok er svært at få lejet så små arealer ud. Men der kan sagtens være efterspørgsel helt ned til fx 100 m2, og som mæglere har vi gode kontakter, ligesom mange er skrevet op i vores Lejerkartotek. Det kan være lokale håndværkere, der har brug for at opbevare materialer og værktøj. Det kan også være en lokal butik eller virksomhed, som mangler lidt ekstra lagerplads.”

Få hjælp til at maksimere lejen

Trods det generelt høje lejeniveau er det ingen selvfølge, at en udlejer kan øge lejeindtægterne, når ledige m2 skal genudlejes. Det kan fx være svært, hvis lokalområdet eller de hidtidige lejemål i ejendommen har været præget af lav leje.

”Vi har gode muligheder for at finde lige præcis den eller de lejere, som har mest gavn af lokalerne og derfor kan betale en god leje. Som landsdækkende mægler med 17 erhvervscentre har vi både føling med markedet bredt og med de helt lokale markeds- og lejeforhold,” understreger Mads Bjerrum Christensen.

Han fremhæver, at der kan være en særlig udfordring for ældre industriejendomme uden tidssvarende forhold. Den type ejendomme er der stadig mange af, og de fylder i statistikkerne over den tomgang, som trods den store efterspørgsel stadig eksisterer.

”I de tilfælde gælder det om at tænke kreativt, og vi har fx medvirket til at omdanne til alternativ anvendelse af lokalerne, ligesom vi kan finde lejere, der ikke har brug for højloftede lokaler og læsseramper, som mange ellers lægger vægt på. Nogle gange kan introduktionsrabat være det værktøj, som får ældre lokaler lejet ud, og vi kan fx rådgive om en aftale med trappeleje. Så får lejeren måske de første to år en rabat, som gradvis aftrappes, men forpligter sig til gengæld til lejemålet i en længere periode, måske tre år.”

Godt at sælge nu

Investorer, som ejer lager- og logistikbygninger, kan med fordel overveje at sælge i øjeblikket. Det er fx relevant, hvis virksomheden står over for et generationsskifte eller har brug for andre rammer.

”Markedet for industriejendomme er fortsat præget af stor efterspørgsel, men lejeniveauer og priser flader ud efter nogle år med høje prisstigninger. Der er ikke blevet bygget særligt meget nyt, men det er ved at ændre sig. Der er stadig mange købere til lager- og logistikejendomme, både virksomheder, der selv kan bruge lokalerne og investorer, og vi har kontakt til mange af dem, bl.a. i kraft af vores Køberkartotek,” pointerer Mads Bjerrum Christensen fra EDC Erhverv Poul Erik Bech.

Overvejer du at sætte din industriejendom til salg nu? Bestil en uforpligtende vurdering af din ejendom her.